广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业2024年5月公司月报行业评级买入前次评级买入销售表现低位回升，信用债成本再创新低2024-07-01核心观，点：相对市场表现·房企销售：市场边际回升，房企表现分化。根据公司销售公告及克而20%瑞数据，24年5月百强房企实现销售金额3548亿元，同比下降35.4%，降幅环比收窄11.6印ct;重点跟踪房企实现销售金额2431亿元，同比.12%23年下降35.0%，降幅环比上月收窄9.1pct,5月市场受政策加码影响，整体销售降幅明显收窄，具体来看，绿城、金科5月单月销售金.34%额同比正增长，分别同比增长16.5%、6.7%，其余房企销售均呈现同一沪深300比下滑趋势，其中保利、越秀降幅在20%以内，表现相对稳定，·房企拿地：拿地规模下行，利润快速回升。根据公司拿地公告、克而分析师：郭镇瑞及中指院数据，24年5月44家样本房企中共6家房企参与拿地，SAC执i证号：S0260514080003拿地规模181亿元，同比下降82%，占600城商住成交额15%，较上SFC CE No.BNN906月下降15即ct,处于历史较低分位，春节后房企销售持续低位，5月中021-38003639海、招蛇、建发为拿地规模力度前三。年内大部分房企布局重点仍为guoz@gf.com.cn东部核心一二线城市，滨江、越秀、华发年内拿地均位于东部核心城市，而万科、金茂则选择避开竞争于西部二线城市补充土储；仅华润、SAC执证号：S0260513090001龙湖、建发、绿城、保利仍在东部三四线城市获取少量土储。24年5021-38003642月12家主流房企拿地利润率回升至36%，处于较高水平，lejiadong@gf.com.cn房企融资：融资规模低位，信用债成本再新低。24年5月，根据公分析师：司融资公告及wind数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及SAC执证号：S0260520070009信托融资)1444亿元，环比下降7%，同比下增长2%，5月融资维持021-38003638低位，接近23年月度最低水平(1414亿元)，据wind数据统计，全xingshen@gf.com.cn口径房企2024年5月信用债、海外债净流出为272亿元，发行到期分析师：谢淼比为0.44x,其中信用债为0.62x,海外债为0.04X,房企海外债渠道SAC执证号：S0260522070007仍未恢复，5月房企境内债券平均融资成本为2.71%，环比下降22bp,021-38003637再创历史新低；信托融资成本为6.85%，环比增长6印ct.xiemiao@gf.com.cn房企估值及授资建议：市场修复不及预期，板块估值下行。近一个月以来(2024年5月29日至2024年5月28日)，沪深市场及港股市场房地产板块表现不佳，A股方面，中万房地产板块当月绝对收益联系人：辛恬021-38003767-15.5%,相对收盏-11.3%。H股方面，恒生地产类指数当月绝对收盏xintian@gf.com.cn-12.2%,相对收益8.1%。517新政以来，除北京外各地政府迅速跟进落地，政策力度超预期，成交表现均有不同程度的改善，24年行业整体基本面压力大于23年，517政策转向，对于全国市场的基本面传导依然偏慢，核心城市市场短期量价表现是未来一段时间的关注重点，关注后续政策落地情况及对基本面量价的改善效果，●风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/27广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产重点公司估值和财务分析袁合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(X)ROE2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E万科A000002.SZ人民币7.292024/5/26买入10.510.920.917.37.47.37.84.1%3.9%招商蛇口001979.SZ人民币9.472024/3/19买入13.820.941.1110.18.68.37.56.6%7.3%新城控股601155.SH人民币9.602023/4/11买入21.941.772.475.43.96.37.26.0%7.8%600383.SH人民币3.642023/9/21买入11.561.091.103.33.311.518.06.6%6.2%建发殿份600153.SH人民币9.052024/4/19买入14.981.842.09433.23.57.3%7.6%600325.SH人民币7.152024/5/3买入9.390.8510.14.69.6%10.3%滨江集团002244.S2人民币7.992024/5/5买入12.441.132412.1%13.3%首开段份600376.SH人民币2.232023/5/3买入5.840.31514.02.8%4.4%02202.HK港币4.652024/5/26买入9.820.920.7.84.1%3.9%中国海外发展00688.HK港币13.542024/4/25买入18.802.562.3.37.0%6.9%00081.HK港币1.962024/4/4买入2.950.660.727.0%7.1%集团00123.HK港币5.102024/6/5买入9.120.870.995.44.72.4235.3%5.7%万物云02602.HK港币23.402023/8/25买入59.792.112.3810.18.92.01.012.8%13.2%保利物业06049.HK港币28.902023/8/23买入66.833.093.678.57.27.36.217.1%17.6%招商积余001914.SZ人民币10.482024/3/19买入13.580.851.0212.410.36.24.48.6%9.6%02869.HK港币3.372023/8/28买入6.090.280.3410.69.06.15.311.5%12.8%绿城管理控殷09979.HK港币5.422024/3/29买入9.980.610.768.26.56.34.626.1%29.2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏泽集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控殿)合理价值货币单位为港币：(3)A既及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按服最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、房企销售：市场边际回升，房企表现分化6(一)市场概况：销售表现环比改善，央国企率先回升.6(二)房企概况：房企销售表现回升，绿城、金科单月增长…10二、房企拿地：拿地规模下行，利润快速回升.12三、房企融资：融资规模低位，信用债成本创新低.17(一)融资综述：融资规模持续低位，各渠道融资占比稳定.17(二)各融资渠道分析：多渠道规模下行，信用债成本再创新低…19四、房企估值：市场修复不及预期，板块估值下行21五、投资建议.24六、风险提示.25识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：统计局、百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2：重点城市开盘去化率(%).6图3：统计局、房管局重点城市及重点跟踪房企2024年5月销售面积增速7图4：各口径下房企销售均价累计增速变化…7图5：重点跟踪房企金额单月增速页献对比(%).7图6：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现….8图7：评级分档房企销售金额增速表现9图8：部分上市房企2024年1-5月销售金额增长页献因素拆分.12图9：600城商住出让金（亿元）及样本房企占比12图10：信用分级房企拿地力度（拿地金额/销售金额）.14图11：12家主流房企拿地货值（亿元人毛利（亿元）及毛利率16图12：行业单月融资规模及累计增速.17图13：全行业房企各渠道融资规模占比.….17图14：房企信用债各期限发行规模（亿元）占比.17图15：房企海外债各期限发行规模（亿元）占比….17图16：房企信用债、海外债及信托融资、到期及净融资规模（亿元）.18图17：全口径房企信用债及海外债融资存量及同比18图18：信用债融资成本.19图19：房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）…20图20：全样本信用债发行成本及利差20图21：近1月及近半年信用债平均融资成本对比.20图22：行业信托融资成立规模..20图23：房地产信托贷款平均成本20图24：内房股海外债单月融资规模及年内月均规模（亿元）.21图25：A股主流房企股价月涨跌幅(24.5.2924.6.28)22图26H股主流房企股价月涨跌幅(24.5.29-24.6.28)22图27：A股及H股龙头房企PB(LF).….23图28：A股主流房企PB(LF)估值变化（截至6.28）.23图29：H股主流房企PE(LF)估值变化（截至6.28）.23表1：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分.8表2：分性质房企销售金额增速表现.10表3：部分重点跟踪房企2024年5月销售情况.11表4：主流房企拿地规模及拿地力度（拿地金颜/销售金额）….13表5：12家主流房企拿地金额区域分布14表6：2024年1-5月12家主流房企拿地金额区域分布…15识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产表7：12家主流房企拿地毛利率.16表8：A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况…21表9：A股及H股房地产板块及主流房地产公司PB(LF)估值表现情况23表10：广发地产小组股票推荐及建议关注名单.…25识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/27