中银证券房地产行业证养研究报告一行业月报2024年5月15日强于大市房地产行业2024年4月月报4月成交同比降幅继续收窄：政治局会议定调转向+限购松绑外资进场带动板块行情观相时平3外相关研究报告(2024/0418)5(2024/0418)房地产行业(8621)20328348yifeng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005(8621)20328710jialu.xu@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002中银证券目录14月二手房成交环比持续正增长；新房二手房成交同比降幅均收窄61.1新房：供应转弱，4月新房成交规模环比下降，但同比降幅持续收窄61.2二手房：4月二手房成交环比持续增长，同比降幅收窄71.3库存：库存规模和去化周期环比微增：重点城市开盘去化率稳中有增…82土地市场：土地成交规模延续低位，重点城市优质地块成交占比略有下降，土地溢价率同环比均下降…113房企：4月房企销售、投融资仍然低迷………143.1销售：百强房企单月销售同比降幅小幅扩大，同比接近腰斩143.2拿地：4月房企拿地规模、拿地强度同比均下滑，投资聚焦核心地块…1533房企融资与债券到期：单月融资规模环比下降，融资成本持续处于低位174政策：政治局会议“统筹研究消化存量房产”的定调转向，核心城市限购集中松绑…195政策预期高涨带动地产板块4月末以来出现一波上涨行情…246投资建议257风险提示…268附录272024年5月15日房地产行业2024年4月月报中银证券图表目录困表1.4月40城新房成交面积1026.3万平，环比下降17.9%，同比下降38.9%.6图表2.4月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为-2.4%、-18.3%、-图表3.4月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为-30.7%、-44.0%、-困表4.我们跟踪的城市中，多数城市4月新房成交面积同环比增速均为负…7图表5.4月18城二手房成交面积862.3万平，环比上涨8.8%，同比下降7.7%8图表6.4月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-2.8%、12.8%、8.9%8图表7.4月一、二、三四线城市同比增速2.0%、-10.2%、-15.8%…8图表8.4月我们跟踪的重点城市中，7成重点城市二手房成交面积环比回升…8图表9.截至2024年4月末，12个城市新房库存面积为1.24亿平，环比上升0.7%，同比下降2.0%9图表10.戴至2024年4月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为0.5%、1.1%、02%9田表11，戴至2024年4月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为1.3%、图表12.戴至2024年4月末，12个城市整体新房库存面积去化周期为19.4个月，环比提升0.8个月，同比提升6.4个月9田表13.藏至2024年4月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.7、16.7、71.8月9图表14.戴至2024年4月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为2.9%、6.6%、-3.2%…9困表15.戴至4月末，一、二、三钱城市新房库存面积去化周期同比增速分别为35.6%、63.7%、152.3%…9图表16.藏至4月底，仅上海、杭州去化周期在12个月以内.10图表17.4月重点城市平均开盘去化率增至39%…10困表18.4月全国成交土地规划总建筑面积为1.6亿平，环比下降15.4%，同比下降25.4%…图表19.4月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为3.3%、-32.1%、-42.9%…困表20.4月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-35.5%、-35.9%、-27.2%.图表21.4月全国住宅类成交土地建面2757.5万平，环比上涨6.9%，同比下降图表22.4月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-23.3%、-22.9%、8.8%.…图表23.4月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-84.4%、-29.9%、-12.8%2024年5月15日房地产行业2024年4月月报3中银证券图表24.4月全国成交土地平均楼面价1044元/平，环比上涨7.5%，同比下降195%12图表254月全国成交土地平均土地溢价率为3.79%，较上月下降了0.75个百分点，较2023年同期下降了2.15个百分点…困表26.4月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-36.3%、17.8%、67.6%12图表27.4月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-73.9%、47.6%、15.0%…图表28.4月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为4.59%、3.05%、13图表29.4月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为3787元/平，环比下降17.4%，同比下降24.9%.…困表30.4月全国住宅类用地平均溢价率为3.58%，环比下降2.17个百分点，较去年同期下降3.64个百分点.图表31.4月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为-20.9%、1.6%、9.2%困表32.4月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别3.0%、24.3%、-14.2%13图表33.4月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为5.61%、3.60%、3.46%图表34.百强房企4月单月权益口径2341亿元，同比下降48.2%…14图表35.4月CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径销售额增速分别为-40.7%、-43.5%、-45.3%、-48.2%…14图表36.4月各梯队单月全口径销售同比降幅均扩大…图表37.T0P20房企中，4月单月仅融创中国销售额正增长（同比+57%），其余房企同比均下滑困表38.百强房企4月单月全口径拿地金额927亿元，同比下降53.7%…15图表39.4月百孩房企拿地强度为28%，同比下降了4个百分点…15图表40.4月土地投资较多的房企有：建发（拿地金颜163亿元，拿地强度171%)、滨江(85亿元，92%)、大悦城(66亿元，191%)、龙湖(64亿元，74%）、越秀(53亿元，63%）.16图表41.1-4月累计土地投资较多的房企有：滨江（拿地金额210亿元，拿地强度59%)、建发(206亿元，50%)、华润(179亿元，25%)、绿城(154亿元，图表42.2024年4月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计546亿元，同比下降30%，环比下降19%.17图表43.2024年4月房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS平均发行利率3.11%,同比下降0.77个百分点，环比持平困表44.4月主流房企中，华润置地、中海地产发行国内债券规樸较大，均发行30亿元，平均发行利率分别2.13%、2.68%…图表45.2024年5、8月为国内债券到期小高峰…困表46.历年中央政治局会议对房她产相关表态梳理…192024年5月15日房地产行业2024年4月月报4中银证券图表47.2022年以来重点城市全面放开限购时间.20图表48.支持住房“以旧换新”城市不完全梳理22困表9.4月以来取消首套房贷利率下限城市不完全梳理…23图表50。房地产行业4月绝对收益为-4.3%24图表51.房地产行业4月相对收益为-6.2%24图表52.截至2024年4月末，地产板块PE为14.62X,较3月末上涨了3.21X,同比上涨了2.06X…24图表53.城市数据选取清单.272024年5月15日房地产行业2024年4月月报