广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业2024年4月公司月报行业评级买入前次评级买入信用债成本创新低，板块估值低位回升报告日期2024-05-24核心观，点：相对市场表现●房企销售：市场底部波动，房企表现不佳。根据克而瑞数据，24年414%月百强房企实现销售金额3401亿元，同比下降30.4%，降幅环比上月扩大4.6pct;重点跟踪房企实现销售金颜2370亿元，同比23年下降44.1%,降幅环比上月收窄1.1pct,4月市场持续探底，重点跟踪房企24%销售韧性表现优于整体，连续2月降幅收窄，根据公司销售公告及克而瑞数据，除去因出险而同比基数异常的融创之外，其余房企销售均房地产一沪深300呈现同比下滑趋势，其中金科、绿地仅同比下降3.9%、11.6%，保利、绿城、时代中国降幅在30%以内，表现相对稳定，分析师：郭镇房企拿地：仅强信用拿地，利润空间环比持平。24年4月44家样本SAC执证号：S0260514080003房企中共7家房企参与拿地，合计拿地规模419亿元，同比下降67%，SFC CE No.BNN906占600城商住成交颜32%，处于历史中间分位，春节后房企销售持续021-38003639低位，4月仅强信用强投资房企参与拿地。4月建发、滨江、龙湖为拿guoz@gf.com.cn地规模及拿地力度前三，从房企投资分布来看，24M14房企一线拿地分析师：占比略有下降，二线则明显提升；大部分房企布局重点仍为东部核心SAC执证号：S0260513090001一二线城市，滨江、越秀、华发年内仅于东部核心城市拿地，而万科、021-38003642中海、金茂则选择避开竞争于西部二线城市补充土储。24年4月，12lejiadong@gf.com.cn家主流房企拿地利润率较上月持平为23%。分析师：●房企融资：融资规模回落，信用债成本创新低。24年4月，根据公司SAC执证号：S0260520070009融资公告及wid数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及信021-38003638托融资)1497亿元，环比下降26%，同比下降19%。据wind数据统xingshen@gf.com.cn计，全口径房企2024年4月信用债、海外债净流出为675亿元，发分析师：行到期比为0.41x,其中信用债为0.54x,海外债为0.06x,房企海外SAC执证号：S0260522070007债渠道仍未恢复，4月房企境内债券平均融资成本为2.93%，环比下021-38003637降14bp,创历史新低；信托融资成本为6.79%，环比增长6pct,xiemiao@gf.com.cn●房企估值及授资建议：板块估值回升，优质民企倾先修复。近一个月以来(2024年4月23日至2024年5月23日)，沪深市场及港股市场房地产板块表现回升，A股方面，中万房地产板块当月绝对收益联系人：辛恬021-38003767+25.9%,相对收益+22.0%.H股方面，恒生地产类指数当月绝对收益xintian@gf.com.cn+16.9%,相对收益为+4.8%。4月末政治局会议中重提“去库存”，5月7日央行也连续抛出降低首付比例、取消商贷下限、提供专项再贷款等重磅政策，对于降低市场库存、改善供需关系、提振购房者信心具有正向意义，随着后续地产行情将进入第二阶段（预期落地到量价齐升阶段)，建议关注板块及优质房企价值重估弹性及投资机会，●风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、房企销售：市场底部波动，房企表现不佳6(一）市场概况：销售表现仍处底部，房企间分化减弱.6(二)房企概况：房企销售表现不佳，呈现集体下跌趋势.10二、房企拿地：仅强信用拿地，利润空间环比持平.12三、房企融资：融资规模回落，信用债成本创新低.16(一)融资综述：融资规模环比回落，各渠道融资占比稳定.16(二)各融资渠道分析：信用债成本创新低，海外债及信托持续收紧19四、房企估值：板块估值回升，优质民企领先修复.21五、投资建议.24六、风险提示.25识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/27广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：统计局、百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2：重点城市开盘去化率(%).6图3：统计局、房管局重点城市及重点跟踪房企2024年4月销售面积增速7图4：各口径下房企销售均价累计增速变化…7图5：重点跟踪房企金额单月增速页献对比(%).7图6：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现…8图7：评级分档房企销售金额增速表现9图8：部分上市房企2024年1-4月销售金额增长页献因素拆分.12图9：600城商住出让金（亿元）及样本房企占比12图10：信用分级房企拿地力度（拿地金额/销售金额）.14图11：12家主流房企拿地货值（亿元人毛利（亿元）及毛利率16图12：行业单月融资规模及累计增速.17图13：全行业房企各渠道融资规模占比.….17图14：房企信用债各期限发行规模（亿元）占比.17图15：房企海外债各期限发行规模（亿元）占比….17图16：房企信用债、海外债及信托融资、到期及净融资规模（亿元）.18图17：全口径房企信用债及海外债融资存量及同比18图18：信用债融资成本19图19：房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）19图20：全样本信用债发行成本及利差20图21：近1月及近半年信用债平均融资成本对比.20图22：行业信托融资成立规模20图23：房地产信托贷款平均成本20图24：内房股海外债单月融资规模及年内月均规模（亿元）20图25：A股主流房企股价月涨跌幅(24.3.26-24.4.25)22图26H股主流房企股价月涨跌幅(24.3.26-24.4.25)22图27：A股及H股龙头房企PB(LF).….22图28：A股主流房企PB(LF)估值变化（截至5.23）.23图29：H股主流房企PE(LF)估值变化（截至5.23)23表1：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分.8表2：分性质房企销售金额增速表现9表3：部分重点跟踪房企2024年4月销售情况10表4：主流房企拿地规模及拿地力度（拿地金颜/销售金额）….13表5：12家主流房企拿地金额区域分布14表6：2024年1-4月12家主流房企拿地金额区域分布…15识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产表7：12家主流房企拿地毛利率.16表8：A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况…21表9：A股及H股房地产板块及主流房地产公司PB(LF)估值表现情况23表10：广发地产小组股票推荐及建议关注名单.…识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/27G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产一、房企销售：市场底部波动，房企表现不佳(一)市场概况：销售表现仍处底部，房企间分化减弱销售金额方面，根据克而瑞数据，24年4月百强房企实现销售金额3401亿元，同比下降30.4%，降幅环比上月扩大4.6pct,从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企（不含恒大）公布的经营数据来看，4月重点跟踪房企实现销售金额2370亿元，同比23年下降44.1%，降幅环比上月收窄1.1pct,4月市场持续探底，重点跟踪房企销售韧性表现优于整体，连续2月降幅收窄，40%0%20%40%60%1921232301230323052307230923/1124012403数据来源：公司经营公告，CRIC,统计局，广发证券发展研究中心困2：重点城市开盘去化率(%)90%70%60%50%40%30%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数拇来源：中指院，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明6/27