广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业2024年3月公司月报行业评级买入前次评级买入市场销售仍在探底，房企强二线投资提升报告日期2024-04-26核心观，点：相对市场表现●房企销售：市场仍在探底，中海表现穗定。根据克而瑞数据，24年310%月百强房企实现销售金额3921亿元，同比下降47.2%，降幅环比上月11230224042缩窄14.7pc比3月重点跟踪房企实现销售金额2866亿元，同比23年20%下降45.1%，降幅环比上月缩窄19.4pct,3月市场仍旧处于摸底阶段，30%销售表现底部震荡。根据各公司销售公告及克而瑞数据，3月仅中海一40%家实现销售金额同比增长(1.3%)，其余房企销售均有不同程度的下滑，一沪深300其中绿城、华润同比降幅较小，年内央国企表现明显优于民企，房企拿地：房企谨慎投责，强二线项目提升。24年3月44家样本房分析师：郭镇企中共8家房企参与拿地，合计拿地规模239亿元，占600城商住成SAC执证号：S0260514080003交颜19%，处于较低分位，春节后房企销售持续低位，房企谨慎拿地SFC CE No.BNN906以确保年内资金健康。3月绿城、大悦城、滨江为拿地规模前三，拿地021-38003639金额分别为89亿元、73亿元、37亿元，24年Q1,房企一线拿地占guoz@gf.com.cn比略有下降，为33%，二线则明显提升至64%，房企于强二线获取的分析师：项目占比提升，24年3月12家主流房企拿地利润率较上月下降8即ctSAC执证号：S0260513090001至22%，中海、招蛇、建发等房企3月于南京、合肥等核心二线城市021-38003642获取土储，使得整体利润率走低。lejiadong@gf.com.cn房企融资：融资规模边际改善，信用债占比提升。24年3月，根据公分析师：司融资公告及wind数据，全口径房企实现整体融资（开发贷、债券及SAC执证号：S0260520070009信托融资)1965亿元，环比增长8%，本月融资小幅高于23年月均融021-38003638资水平(1819亿元)，24年3月开发贷占比72%，较上月下降14pct,xingshen@gf.com.cn信用债占比27%，较上月提升16pct,据wind数据统计，全口径房企分析师：2024年3月信用债、海外债净流出为551亿元，发行到期比为0.50x,SAC执证号：S0260522070007其中信用债发行到期比为0.71x,海外债发行到期比仅为0.04X,房企021-38003637海外债渠道仍未恢复，3月房企境内债券平均融资成本为3.03%，环xiemiao@gf.com.cn比增长1bp,信托融资成本为6.73%，环比增长11pct,房企估值及投资建议：板块估值创新低，个股修复再管停。近一个月以来(2024年3月26日至2024年4月25日)，沪深市场及港股市联系人：辛恬021-38003800场房地产板块表现不佳，A股方面，中万房地产板块当月绝对收益xintian@gf.com.cn-15.2%,相对收益-14.8%。H股方面，恒生地产类指数当月绝对收益+0.2%,相对收蓝-3.8%。4月初网签端需求释放效应接近尾声，成交回归平均水平，为促进市场平稳健康发展，政策环境持续改善，各地四限不断放松，同时也在持续探索新政，建议关注政策推进对市场需求及信心的影响，建议跟踪量价指标对企业、市场的影响。●风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/26广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产重点公司估值和财务分析袁合理价值EPS(元)EV/EBITDA(X)ROE2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002.SZ人民币6.872024/3/10买入18.311.021.446.24.44.34.16.1%6.1%招商蛇口001979.SZ人民币8.272024/3/19买入13.820.700.9411.98.812.58.35.3%6.6%新城控段601155.SH人民币9.112023/4/11买入21.940.331.7727.95.15.96.35.6%6.0%金地集团600383.SH人民币3.392023/9/21买入11.560.201.0917.23.16.611.57.0%6.6%600153.SH人民币10.002024/4/19买入14.984.361.8423383.218.9%7.3%600325.SH人民币6.262023/10/12买入13.650.95824.211.7%11.8%滨江集团002244.SZ人民币6.422024/1/4买入14.021.441.72.015.8%15.9%新湖中宝600208.SH人民币2.072022/5/5买入3.540.3331.96.1%6.4%金融街000402.S2人民币2.8420224/14买入10.39-0.6524.84.2%4.4%600376.SH人民币2.442023/5/3买入5.84-2.4620.18.31.2%2.8%万科全业02202.HK港币4.162024/3/10买入16.971026.1%6.1%中国海外发展00688.HK港币13.962024/4/25买入18.802.34253.76.9%7.0%00081.HK港币1.652024/4/4买入2.950.650.661.57.4%7.0%集团00123.HK港币4.402024/1/28买入10.370.790.895.04.52.02.36.0%6.1%万物云02602.HK港币19.142023/8/25买入59.791.652.1110.58.33.52011.6%12.8%保利物业06049.HK港币29.502023/8/23买入66.832.493.0910.78.78.67.316.1%17.1%招商积余001914.SZ人民币10.122024/3/19买入13.580.690.8514.611.99.66.27.5%8.6%02869.HK港币3.332023/8/28买入6.090.190.2815.910.67.46.19.6%11.5%绿城管理控殷09979.HK港币6.492024/3/29买入9.980.480.6112.29.78.16.323.4%26.1%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中回海外发展、中国海外宏泽集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控殿)合理价值货币单位为港币：(3)A及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按照最新收盘价计算：(5)万科A、招商蛇口、新城控殿、金地集团、建发殿份、金融街、首开殿份、万科企业、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、已发布2023年年度报告。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/26G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、房企销售：市场仍在探底，中海表现稳定.6(一)市场概况：销售表现仍在探底，央企领先优势凸显6(二)房企概况：房企销售表现不佳，仅中海同比正增长10二、房企拿地：房企谨慎投资，强二线占比提升12三、房企融资：融资规模边际改善，信用债占比提升..16(一)融资综述：融资规模环比改善，信用债占比提升….16(二)各融资渠道分析：信用债成本仍处底部，海外债及信托持续收紧.18四、房企估值：板块估值创新低，个股修复再暂停.20五、投资建议.23六、风险提示.24识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/26G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：统计局、百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图2：重点城市开盘去化率(%).6图3：统计局、房管局重点城市及重点跟踪房企2024年3月销售面积增速7图4：各口径下房企销售均价累计增速变化…7图5：重点跟踪房企金额单月增速页献对比(%).7图6：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现….8图7：评级分档房企销售金额增速表现9图8：部分上市房企2024年1-3月销售金颜增长页献因素拆分12图9：600城商住出让金（亿元)及样本房企占比12图10：信用分级房企拿地力度（拿地金额/销售金额）.14图11：12家主流房企拿地货值（亿元人毛利（亿元）及毛利率15图12：行业单月融资规模及累计增速.16图13：全行业房企各渠道融资规模占比.…图14：房企信用债各期限发行规模（亿元）占比.16图15：房企海外债各期限发行规模（亿元）占比.16图16：房企信用债、海外债及信托融资、到期及净融资规模（亿元）17图17：全口径房企信用债及海外债融资存量及同比18图18：信用债融资成本….18图19：房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）.19图20：全样本信用债发行成本及利差19图21：近1月及近半年信用债平均融资成本对比.19图22：行业信托融资成立规模19图23：房地产信托贷款平均成本19图24：内房股海外债单月融资规模及年内月均规模（亿元）20图25：A股主流房企股价月涨跌幅(24.3.26-24.4.25)21图26H股主流房企股价月涨跌幅(24.3.26-24.4.25)21图27：A股及H股龙头房企PB(LF)….22图28：A股主流房企PB(LF)估值变化（截至4.25）.22图29：H股主流房企PE(LF)估值变化（截至4.25）.22表1：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分.8表2：分性质房企销售金额增速表现9表3：部分重点跟踪房企2024年3月销售情况10表4：主流房企拿地规模及拿地力度（拿地金额/销售金额）…13表5：12家主流房企拿地金额区域分布14表6：12家主流房企拿地毛利率…15识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/26G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产表7：A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况20表8：A股及H股房地产板块及主流房地产公司PB(LF)估值表现情况…22表9：广发地产小组股票推荐及建议关注名单.…24识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/26