中银证券2024年5月20日强于大市房地产行业2023&2024年一季报综述房企销售与投融资均缩量，业绩与利润率持续探底下相关研究根告2024年4月月报》(2024/0515)2(2024/05/13)◆(2024/04/18)■中银国际证券股份有限公司房地产行业(8621)20328348yifeng.xia@bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005(8621)20328710jialu.xu @bocichina.com证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002中银证券目录1经营情况分析：销售投融资均缩量，行业格局逐步稳定…811销售：百强房企销售规模基本回到1617年水平，民营房企销售市占率降至四成…81.2拿地：百强房企拿地量持续收编，拿地端行业格局逐步稳定131.3开竣工：典型房企2023年开骏工集中度均下降：预计2024年开骏工规模将出现双位数负2行业财务指标分析：2023年业绩、利润率、现金流均承压，2024Q1压力犹存202.12023年行业营收业绩均承压；预计未米短期业绩仍将承压……202.2盈利能力：利涧率显著承压，2023年三费率明显孜善……222.3偿债能力：有息负债规模压降，应付票据规模持续显著下滑…242.4现金流：2023年筹资性现金流承压，2024年一季度经营性现金流承压253.TOP20房企财务指标分析：夹国企、区域型优质企业整体财报质量和现金流状况较好，混合所有制房企资金压力明显加大…283.1规模较大、央国企、区域深耕型房企业绩表现较好，民企内部显著分化283.2盈利能力：头部规模较大的房企、央国企的利润率水平相对更高…3133偿债能力：央国企、区域深耕型房企有息负债规模相对稳定，同时杠杆率相对更低353.4现金管理能力：地方国企和区域深耕型房企在手现金正增长….414投资建议小5风险提示…452024年5月20日房地产行业2023年年报&2024年一季报综述中银证券图表目录困表1.2023年百我房企全口径销售金额6.01万亿元，同比下降17.7%…8图表2.2023年百强房企权益口径销售金额4.24亿元，同比下降17.0%…8图表3.2021年开始百强房企销售较差，低于全国商品房销售增速.…8图表4.2023年全口径销售金领规模超过千亿的房企仅剩16家…8图表5.2023年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100全口径销售额增速分别为-11.8%、-13.2%、-14.5%、-16.3%、-17.7%；2024年1-4月分别为-39.1%、-42.5%、-45.7%、-48.2%、-48.5%.9图表6.2023年百强房企销售权益比例为70.7%，同比提升0.6个百分点；2024年1-4月再度提升至71.7%…9图表7.CR5梯队的销售权益比例相对最高…9图表8.2023年百强房企销售均价为1.79万元/平，同比增长10.8%…10困表9.CR5的销售均价增速相对更高，2023年、2024年1-4月分别为18.7%、24.5%…图表10.2023年建发国际、滨江集团、越秀地产顺利完成年初制定的销售目标.11困表11.房企2024年销售目标和推货计划杭理…11图表12.2023年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100全口径销售颜集中度分别为14.7%、22.6%、32.0%、43.5%、51.5%图表13.2023年CR5、CR10、CR20、CR50和CR100权益口径销售颜集中度分别为10.6%、16.2%、22.5%、30.4%、36.4%.12图表14.2024年1-3月CR100行业集中度持续下降…图表15.2023年百强房企权益销售额中，民企占比为43.5%，校2022年下降了13.7个百分点…图表16.夹企和地方国企权益销售额2023年同比分别增长6%、19%，民企同比下降37%…图表17.2023年百强房企拿地金额合计1.55万亿元，同比下降6.2%.13图表18.2023年百强房企◆地建面合计1.34亿平，同比下降2.6%…13图表19.2023年百强房企拿地楼面均价为1.16万元/平，周比下降3.6%…13图表20.2023年CR5、CR10、CR20、CR50拿地强度分别为31.5%、31.8%、28.6%、26.6%….13困表21.从拿地集中度来看，2023年百强房企拿地金额占全国(300城)土地成交总价的比重为36.7%，较2022年提升了6.6个百分点…14图表22.2023年百强房企中民企拿地金额占比28.5%，与2022年基本持平…14图表23.2023年拿地金颜TOP20房企中，中海、绿城、建发、铁建、金茂、华润、万科、龙湖2023年拿地金领同比保持正增长图表24.2024年1-4月李地金颜T0P20房企中，滨江集团、建发国际拿地金颜均超过200亿元…16图表25.2023年7家典型房企新开工面积5266万平，同比下降25.2%…16图表26.2023年7家典型房企新开工面积集中度为5.5%，同比下降0.4个百分点162024年5月20日房地产行业2023年年报&2024年一季报综述中银证券图表27.2023年12家典型房企魂工面积1.93亿平，同比增长0.8%…17图表28.2023年12家典型房企竣工面积集中度为19.3%，同比下降3.1个百分点17困表29.2023年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模合计7223亿元，同比下降15%…图表30.2023年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS平均发行刹率同比下降0.16个百分点至3.81%…困表31.2023年房地产行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模分别为4233、219、297、2473亿元.…图表32.2023年行业国内外债券、ABS发行期限1年及以下、1-3年、3年以上分别占比24.9%、29.5%、45.6%.18图表33.主流房企中2023年招商蛇口、金秋街、华润置地发行债券规模较大，分别发行307、200、180亿元18图表34.2024年全年房地产行业国内外债券到期规模合计7703亿元18困表35.2024年以下主流房企面临债务到期压力：恒大(598亿元)、首开股份(223亿元)、华润置地（216亿元)、金地果田(206亿元)、万科(195亿元)19图表36.2023年、2024Q1房地产板块营业收入分别为2.61万亿元、3604亿元，同比分别下降0.8%、13.7%…21图表37.2023年、2024Q1房地产板块归母净利润分别为…21-136、3亿元，2023年出现亏损，2024Q1增速为-98.1%…21图表38.2023年房地产板块资产和信用减值损失分别为850、248亿元.…21图表39.2023年、2024Q1房地产板块投资收益分别为392、67亿元，同比增速分别为-35.9%、-33.6%21田表40.2023年、2024Q1房地产板块少数股东损益分别为157、42元，同比增速分别为-51.6%、-24.1%21图表41.2024Q1房地产板块少数股东损益占比为94.1%…21图表42.107家A股房企中，56家营业收入同比下滑，占比52%，51家营业收入同比仍热正增长，占比48%22图表43.107家A股房企中，39家（占比36%)出现亏损，37家（占比35%)出现归母净利润下滑，23家（占比21%)仍保持正增长，8家（占比7%)扭亏图表44.2023年、2024Q1房地产板块预收账款分别为2.16、2.13万亿元，同比增速分别为-22.9%、-26.3%22图表45.2023年、2024Q1房地产板块预收账款/营业收入分别为0.83X和0.81X22图表46.2023年、2024Q1房地产板块毛利率分别为16.9%、16.7%…23图表47.2023年、2024Q1房地产板块三费率分别为8.1%、11.5%…23图表48.2023年、2024Q1房地产板块R0E分别为-0.8%、0.1%.23图表49.2023年107家A股房企中65家房企（占比61%)毛利率同比下滑…24图表50.2024年一季度107家A股房企中64家房企（占比60%)毛利率同比下图表51.2023年、2024Q1末房地产板块有息负债分别为2.99、3.03万亿元，同比增速分别为-3.9%、-3.1%…242024年5月20日房地产行业2023年年报&2024年一季报综述4中银证券图表52.2023年、2024Q1末房地产板块别除预收账款后的资产负债率分别为70.2%、69.9%,净负债率分别为77.6%、83.6%，现金短债比分别为1.08X、图表53.2023年、2024Q1末房地产板块应付票据分别为265、262亿元，同比分别下降45.1%和44.6%25图表54.2023年末房地产板块经营杠杆为44.2%，较2022年末下降了2.5个百分点图表55.2023年、2024Q1末房地产板块货币责金分别为9106、7998亿元，同比增速分别为-14.7%和-23.4%…图表56.2023年房地产板块经营性、筹资性、授资性现金流净额分别为2160、-2999、-721亿元，2024Q1分别为-1060、196、-140亿元.26图表57.2023年、2024Q1房地产板块销售商品、提供劳务收到的现金分别为2.07万亿元、3299亿元，同比分别下降7.5%、38.6%…26图表58.2023年、2024Q1房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金分别为1.44万亿元、3287亿元，同比分别下降13.9%、12.2%…26图表59.2023年、2024Q1房地产板块（取得借款收到的现金+发行债券收到的现金)/偿还债务支付的现金分别为0.91X、1.23X图表60.2023年、2024Q1房地产板块购买商品、接受劳务支付的现金/销售商品、提供劳务收到的现金分别为0.7X、1.0X26图表61.2023年107家A股房企中37%的房企货币资金正增长…27图表62.2023年107家A股房企中25%的房企筹资性现金流净额为正，61%的房企经营性现金流净领为正27图表63.选取克而瑞销售榜单(2023年)前20房企作为样本，并从三个维度分类困表64.头部房企(3000亿元规模以上)营收稳使增长，2023年同比增长8%；600-1000亿规模的房企营收同比增长27%…图表65.3000亿以上、1500-3000亿规模的房企2023年归母净利润同比分别下降12%、33%;1000-1500亿、600-1000亿规模房企出现亏损…29图表66.2023年地方国企营业收入增速高达23%，混合所有制房企营收同比下滑29图表67.2023年央企和地方国企归母净利润分别下降12%、13%，降幅相对较小，民企出现亏损…图表682023年区域深耕型房企营业收入增速高达22%图表69.2023年区域深耕型房企归母净利润同比下降13%…29图表70.T0P20房企中2023年营收增速最快的三家房企为：滨江集团（70%)、融创中国(59%)、旭辉控股(51%)30图表71.T0P20房企中2023年归母净利润增速最高的为：招商蛇口（48%)、绿城中国(13%)、华润置地（12%)、中国海外发展（10%)…30图表72.2023年末规模在1500-3000亿元的房企预收账款增速最高，为3%.…31图表73.戴至2023年末，规樸在1500-3000亿元房企的预收账款/营业收入最高，达1.14X图表74.2023年末地方国企的房企预收账款增速景高，为12%…图表75.裁至2023年末，地方国企的预收账款/营业收入最高，达1.27X.…312024年5月20日房地产行业2023年年报&2024年一季报综述