国信证券GUOSEN SECURITIES证券研究报告|2024年05月13日房地产行业2023年报及2024一季报总结超配板块业绩持续承压，龙头表现相对较好核心观点行业研究·行业专题利润表：多项指标创新低，2024降幅料将收窄。2023年上市房企营收2.57房地产万亿元（同比-0.9），毛利率26.1%（降4.3pct)，资产减值损失844亿元，归母净利润123亿（同比-324.0%）。展望2024年，由于营收规模预计持平、毛利率降幅预计收窄、减值规模预计大幅下降，我们估计2024年上010-890053150755-81981019市房企归母净利润降幅降企稳收窄。renhe@guosen.com.cnwangyue lei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001资产负债表：持续收缩。2023年末上市房企总资产11.1万亿元（同比-7.9），总负债8.4万亿元（同比-9.8%），行业整体连续两年资产收缩。负债率方021-60893314wangjing20@guosen.com.cn面，上市房企总资产负债率62.7%（降1.6如ct)，剔除预收账款后的资产负S0980522100002债率58.6%（降0.8pct),净负债率85.0%（降14.2pct)。市场走势现金流■表：现金流持续菱缩，投资强度下降。2023年上市房企经营活动现金流入2.4万亿元（同比-14.7%），经营活动现金流出2.2亿元（同比-16.0%）。房地产-泸深300由于房企有较强的开工需求，预计经营现金流出的恢复程度会强于现金流入。上市房企投资活动现金流出3129亿元，（同比-25.1%），可以看到，30.在行业下行的背景下，绝大多数房企主动或被动的选择了收缩，投资强度明880.显减弱。30.01季报概览：业绩持续承压。2024Q1,上市房企营收3509亿元（同比-13.6%），40.0归母净利润1亿元（同比-99.4%），毛利率25.6%（下降2.3pct)。“招保万金”营收增速提升（同比+3.1%），归母净利润表现优于行业平均水平。资料来源：■id,国信证券经济研究所整理风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、行刊业基本面超预期下行；3、相关研究报告房企信用风险事件超预期冲击。-2024-05-07投资建议：政策端持续向好，基本面并未持续恶化。2023年上市房企的业《中央政治局会议地产新表述点评一化解存量与优化增量的政策方向》一一2024-05-02绩仍受到收入减少、毛利率下行和计提减值的影响，且2024Q1表现未房地产行业周报(2024年第17周)一销售提振需更有力政策，见好转。根据我们前文分析，预计2024年上市房企归母净利润降幅将《房地产行业2024年5月投资策路复苏持续性仍有待脸证，雌企稳收窄。当前时点，政策面上，政治局会议提出“去库存”，且需求持新开工改善的判断》一—2024-04-25端政策持续放开，截至目前仅有六个主要城市未全面打开限购。基本面基建投资维持稳健增长》上，当前新房、二手房销售虽然未见显著复苏，但也未持续恶化。我们认为，政策端的支持和基本面的企稳，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备博弈价值。推荐：绿城管理控股、保利发展、滨江集团、华润置地、龙湖集团、贝壳一W。重点公司盈利预测及投资评级公司总市值EPSPE202E2025E2024E2025E7111470.6210.58460008保利发展买入9.7211441.101.2189002244滨江集团入7.692531.1101109华润置地32.10222800960龙湖集团买入11.921.911.9602423买入45216581.601.9525.621.1资料来源：d,国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES内容目录利润表：多项指标创新低，2024降幅料将收窄5营业收入同比-0.9%，2024年料将持平5毛利率降至26%，2024年降幅料将持续收窄.资产减值已较为充分，后续计提压力下降归母净利润持续承压……7展望2024，：业绩降幅料将企稳收窄8资产负债表：持续收缩…总资产首次出现下降…8总负债降幅接近总资产…9总负债率、剔除预收账款的资产负债率净负债率10现金流量表：现金流持续萎缩，投资强度下降经营现金流入两连降，2024年预计持续承压….12经营现金流出减少……12投资强度持续减弱，筹资活动未见改善.13一季报概览：业绩持续承压…行业整体收入负增长，龙头收入增速提升.13毛利率仍在下降…归母净利润下降显著…投资建议：政策端持续向好，基本面并未持续恶化风险提示.15请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES图表目录图1：上市房企营收及增速图2：“招保万金”营收及增速图3：营收前十房企（单位：亿元）.5图4：上市房企毛利率…图5：“招保万金”毛利率（单位：%）图6：上市房企资产减值损失…7图7：2023年资产减值损失前十的房企，7图8：上市房企净利润及增速…7图9：上市房企归母净利润及增速…图10：“招保万金”净利润及增速.…8图11：“招保万金”归母净利润及增速图12：归母净利润前十房企（单位：亿元）8图13：上市房企总资产及增速…图14：“招保万金”总资产及增速图15：总资产前十房企…9图16：上市房企总负债及增速，.10图17：“招保万金”总负债及增速.….10图18：总负债前十房企.…10图19：上市房企资产负债率…图20：“招保万金”资产负债率.图21：上市房企净负债率…图22：“招保万金”净负债率….11图23：上市房企剔除预收账款后的资产负债率11图24：“招保万金”剔除预收账款后的资产负债率11图25：上市房企经营现金流入及增速.…….12图26：“招保万金”经营现金流入及增速…12图27：上市房企经营现金流出及增速.….13图28：“招保万金”经营现金流出及增速13图29：上市房企投资活动现金流出.…13图30：上市房企筹资活动净现金流.….13图31：202401上市房企营收及增速.14图32：202401“招保万金”营收及增速图33：202401上市房企毛利率…14图34：202401“招保万金”毛利率.图35：202401上市房企归母净利润及增速15图36：202401“招保万金”归母净利润及增速请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4国信证券证券研究报告GUOSEN SECURITIES利润表：多项指标创新低，2024降幅料将收窄营业收入同比-0.9%，2024年料将持平A股97家以房地产开发为主业的上市房企（以下简称上市房企或房企），2023年实现营业收入合计2.57万亿，同比-0.9%。龙头“招保万金”2023年实现营业收入合计1.09万亿，同比-0.2%，尽管增速继续下降，但明显好于行业平均水平。营业收入继2022年出现二十年来的首次负增长以来，再次同比下降，原因在于2021年下半年开始的市场下行，在量和价两个方面导致房企营收承压。展望2024年，考虑到营收对销售的滞后，以及2024年的实际销售情况，预计2024年上市房企营收规模将与2023年大体持平。图1：上市房企营收及增速图2：“招保万金”营收及增速营业总收入（亿元）同比■营业总收入（亿元）一同比50%1200030%250002000015000600010%0000000-10%2000-20%20142015201620172018201920202021202220232014201520162017201820192020202120222023资料来源：wind,国信证券经济研究所整理资料来源：wind,国信证券经济研究所整理图3：营收前十房企（单位：亿元）■营业总收入（亿元）50004500400035030025002000150010005000万科A绿地控股保利发展招商蛇口新城控爱金地集团华发股份滨江集团$T中南*$T金科资料来源：wid,国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容