国联证券行业报告2024年05月15日GUOLIAN SECURITIES房地产强于大市行2023年报及2024年一季度财报综述：相对大查走势专行业持续筑底，夹国企边际改善一房地产一沪深30010%究2023年，板块营收降幅收窄至-1.70%，其中央国企实现1.10%微增：2024年Q1,行业营收降12.88%，夹国企降幅较其他企业低9.61pct。归母净利由盈转亏，央国企虽承压，但仍优于其他企业。毛利率与净利率持续下滑，盈利能力仍处于筑底阶段。2023年三项费用率下降，央国企优化明显，202440%2023/52023/92024/12024/5年Q1费用压力回升，头部房企保持稳定。板块资产减值仍有压力，央国企资产较为优质。作者2023年至2024年一季度，房企净资产收益率触底趋稳，央国企韧性显现。执业证书编号：S05905230100022023年净资产收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1转正，央国企表现优于邮箱：yanglx@glsc.com.cn其他企业。资产结构持续优化，2023年板块资产负债率降至75.98%，央国企引领稳杠杆，2024年Q1进一步降至75.69%。净负债率方面，2023年板块增幅为2.69pct,较2022年增幅收窄5.45pct,央国企净负债率略有下邮箱：hxjiang@glsc.com.cn降。预收款占比下滑加剧现金风险，央国企表现较好，存货结构优化策略见成效，在存货比重控制上优于其他房企。2023年，房企现金流持续承压，销售商品与提供劳务现金流入同比下降8.27%,降幅较2022年收窄21.14pct。现金流覆盖营收能力持续下行，2023年覆盖倍数下滑0.06x,到2024年一季度大幅下滑0.38×，央国企韧性虽有所展现，但仍受市场整体下行拖累。房企现金流迎来边际改善，2023年板块现金短债比为1.06x,同比下降0.06x,较2022年降幅收窄0.05x,但流动性风险仍在。>投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复2023年，行业整体的经营及盈利能力仍然承压，供给侧出清加速，但头部央国企的韧性较强，在费用管控、融资能力、产品去化方面更具优势。随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。我们认为行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。建议关注核心区域土储丰富、融资通道畅通的央国企，以及具备改善性产品塑造能力的优质房企。风险提示：1.政策效果不及预期：2.楼市复苏不及预期：3.房企资金风险。相关报告特续优化》2024.05.092、《房地产：全面强化房地产风险管理，促进房地产高质量发展》2024.05.041请务必阅读报告末页的重要声明国联证券正文目录1.42.22.3费用率略有改善，少数股东损益减少。82.4减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显·1131资产收益率持续筑底，净负债率仍有压力.·1332资本结构持续优化，央国企引领稳杠杆趋势..…3.3预收款占比下滑，存货占比延续下行…193.4存货结构显优化，央国企财务策略见效…214.偿债改善，回款筑底…234.1资金链承压加刷，央国企彰显韧性.24.2回笼资金边际改善，现金流压力仍在.255.投资建议：土储优质的改善性房企有望率先修复…286.图表目录目表1：2015-202401房地产板块营业收入及增速.…4困表3：2015-202401房企分企业性质营业收入同比增速…5图表6：2015-202401房企分企业性质归母净利涧（亿元）图表8：2015-202401房地产板块净利率.…8图表9：2015-202401房企分规模毛利率...8图表10：2015-202401房企分规模净利率...8图表11：2015-202401房企分企业性质毛利率.…8因表12：2015-202401房企分企业性质净利率..8图表13：2015-2023房地产板块三项费用率.…9图表14：2015-2023房企分规模三项费用率...9图表16：2015-202401房地产核块少数殿东损益（亿元）10图表17：2015-202401房企分规模少数殿东损益（亿元）11田表18：2015-202401房企分企业性质少数股东损益（亿元）…112015-2023房地产板块减值损失占营业收入比重.…12国表20：2015-2023房企分规模减值损失占营业收入比重..12图表21：2015-2023房企分企业性质减值损失占营业收入比重.…132015-202401房地产核块净责产收益率..1415图表26：2015-202401房企分规模净负债率...16国表27：2015-202401房企分企业性质净负债率..16图表28：请务必阅读报告末页的重要声明国联证券2015-202401房企分企业性质资产负债率..困表33：2015-202401房企分企业性质副除预收款后资产负债率......18图表37：2015-202401房地产板块预收款占总资产比重..20图表38：2015-202401房企分规模预收款占总查产比重.…2021图表40：2015-202401房地产板块存货占总资产比重.…222015-202401房企分规模存货占总资产比重....23图表44：2015-202401房企分规模现金短债比.....24图表45：2015-202401房企分企业性质现金短债比...25图表46：2015-202401房地产板块销售商品及劳务的现金流入…26图表48：2015-202401房企分全业性质销售商品及劳务的现金流入同比增速，27图表51：2015-202401房企分企业性质销售商品现金流入对营收的覆盖倍数.28请务必阅读报告末页的重要声明国联证券1.引言：样本选择与分类本报告中，共选取主营业务为房地产的110家A股上市公司进行财报分析。除了板块整体表现外，还通过企业规模、企业性质两个维度进行对比。企业规模方面，根据房企市值大小，以2024年4月29日收盘价为基准，将市值在200亿以上的房企称为头部房企，共11家：将市值在50-200亿之间的房企称为中型房企，共43家：将市值在50亿以下的房企称为小型房企，共56家。企业性质方面，根据股权结构，将房企分为央国企和其他企业，央国企共62家，其他企业共48家。2.业绩承压，盈利分化2.1营收降幅收窄，归母净利降幅分化2023年整体营收边际放善，夹国企增速转正。2023年，在保交楼政策刺激下，房企项目结转收入得到提升，叠加2022年部分项目延期交付，房地产板块实现营业收入26098亿元，同比下降1.70%，降幅较2022年缩窄6.69pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-2.61%、1.89%、-4.35%：分企业性质来看，夹国企营收同比增长1.10%，其他企业同比下降3.60%。2024年一季度营收承压，头部房企韧性较好。2024年一季度，房地产板块整体营业收入为3618亿元，同比下降12.88%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-4.02%、-17.84%、-36.67%：分企业性质来看，央国企营收同比下降6.89%，其他企业同比下降16.51%。田表1：2015-202401房地产板块营业收入及增速35.00050.0%30.00040.0%25,00030.0%20.00020.0%15,00010.0%10.0000.0%5,000-10.0%-20.0%201520162017201820192020202120222023202401请务必阅读报告末页的重要声明国联证券田表2：2015-202401房企分规模营业收入周比增速一头部房企一中型房企一小型房企80%60%40%20%0%20152016201720182019202020212023202401-20%-40%-60%J困表3：2015-202401房企分企业性质营业收入同比增速70%60%50%40%30%20%10%20152016201720182019202020212022202401-10%-20%-30%2023年板块整体由蘆转亏。受资产减值计提与利润率下滑拖累，2023年板块整体归母净利润为-155.11亿元：分企业规模来看，头部房企利润同比降低50.27%至221.28亿元，中型房企亏损缩小81.27%至42.62亿元，小型房企亏损扩大54.45%至333.77亿元。分企业性质来看，央国企归母净利润由2022年169.85亿元降至87.9亿元，其他企业亏损由2022年-168.57亿元扩大到-243.01亿元。2024一季度板块归母净利润收缩。2024年一季度房地产板块整体归母净利润为1.24亿元，2023年同期为123.75亿元。分企业规模来看，头部房企归母净利润同比为-54.67%，中型房企和小型房企分别为由2023年的32.56亿元和5.5亿元降低到2024年一季度的-10.08亿元和-27.52亿元：分企业性质来看，央国企归母净利润同请务必阅读报告末页的重要声明