长江证券行业研究丨专题报告房地产财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律房地产行业2023年&2024Q1财报综述报告要点2023年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企整体收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖累业绩，房企严控债务规模，降杠杆成为主旋律，经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅将逐步收敛。具备信用、效率和成本等优势的龙头房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法。建议关注信用与效率兼具的优质国央企龙头，尤其在融资支持下积极拓展核心城市土储的部分中等规模房企；国央企物业龙头也迎来配置良机。分析师及联系人刘义SAC:S0490520040001SFC:BUV416请阅读最后评级说明和重要声明长江证券房地产2024-0514财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律行业研究！专题报告房地产行业2023年&2024Q1财报综述2023年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企格局进一步分化，大量出险房企大幅计提减值，使得板块出现巨额亏损。为了更好地分析行业经营和财务情况，我们选取20家重点上市房企(11家A股公司，9家港股公司)作为样本，分别从经营视角和财务视角进行研究。在财务视角下，房企盈利仍引旧承压，债务增降杠杆为主基调，更加注置现金流安全。盈利端：营收见顶、毛利率下滑、减值释放，业绩承压21%收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖界业绩。受拿地与销售回落影响，房企竣工结算向上的大周期已触顶回落，2023年重点房企营收同比首次由增转降，且内部分化较大；毛利率持续下滑、减值占比提升拖累业绩表现，尽管税费比率下滑、少数股东损益占比下降，仍难扭转扣非归母净利润同比连续下滑的态势。展望2024年，竣工量触顶回落背景下房企营收承压，2022相关研究年以来新获取的优质项目开始进入结算周期，毛利率底部区间震荡，减值压力逐步释放，后续·《海外视角看一线城市房价一一美国篇》2024情况仍取决于今年销售环境，税费比率下降或一定程度能缓冲业绩下行压力。行业出清近尾声，05-13房企之间分化加剧，优质头部房企凭借卓越的投资能力、费率管控优势，有望获得超额表现。·《需求端常规政策将逐步用足一—房地产行业周债务端：信用与债务管控更为审慎，规模增长兼顾资金安全度观点更机2024-0512·《如何理解消化存量和优化增量？》2024-05-06严控债务规模，降杠杆为当前主旋律。房企的杠杆倾向在不同阶段呈现不同特征，2022年各家呈现出差异化的杠杆选择，资金充裕的优质国央企把握拿地窗口期积极拓储，而民企则普遍缩表。进入2023年，整体销售回款进一步紧张，即便是优质国央企也适度放缓了加杠杆的步伐，资金偏紧的民企则更加谨慎严控财务指标。整体来看，行业在需求疲弱、以销定产主基调下，信用与债务管控角度表现更为审慎，行业出清基本完成，剩者在信用融资、债务管控、偿债等角度的能力已经凸显，提前调整战略布局将从容应对周期、享受格局优化红利。现金流：经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化2023年全国，求端表现整体仍旧承压，销售弱势背景下置点房企报抓回款。房企对外投资整体仍较为节制，投资活动现金流出规模进一步收缩。行业融资环境整体恶化，尤其部分民企基本丧失发债能力，融资性现金流处于持续净偿还状态，但优质国央企及具备核心商业资产的房企在融资端更受青睐，为后续格局优化与市占率提升奠定了充足准备。今年以来融资端政策支持力度增强，融资白名单项目推进、经营性物业贷条件放宽，融资端表现有边际改善态势。企业分化为长期基调，关注龙头进阶与结构成长2023年行业仍在调整，供给出清进入尾部阶段，房企整体收入与盈利能力下滑、大幅计提减值拖累业绩，房企严控债务规模，降杠杆成为主旋律，经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化。行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策优化的必要性再次提升；量的急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅将逐步收敛；多数城市房价已回归均衡区间，但重点城市仍存结构性压力。经历过本轮周期洗礼，行业竞争格周明显优化，具备信用、效率和成本等优势的龙头房企，有望获取特续的销售与业绩阿尔法：结构性市场尤为利好中等规模的优质房企，未来三年有望享受“中速成长”机退。建议关注信用与效率兼具的优质国央企龙头，尤其在融资支持下积极拓展核心城市土储的部分中等规模房企；国央企物业龙头也迎来已量良机。风险提示更多研报请访问1、行业需求表现低于预期，销售现金流趋紧；2、减值压力仍存；3、毛利率进一步下行。长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明CHANGJIANG SECUTE行业研究丨专题报告目录财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律.5盈利篇：营收见顶、毛利率下滑、减值释放，业绩承压.6债务篇：信用与债务管控更为审慎，规模增长兼顾资金安全…10现金流：经营端狠抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化12风险提示.15图表目录图1：2023年重点房企营收合计同比下降0.59%.7图2：2023年重点房企毛利率同比下降22pct至14.0%.…7图3：2023年重点房企税金及附加率同比下降0.5pCt至2.3%…7图4：2023年重点房企期间费用率同比持平……7图5：2024Q1重点房企期间费用率同比上升12pct至6.5%.7图6：2023年重点房企投资净收益占利润总额之比同比下降2.0pct…7图7：2023年重点房企公允价值变动净收益占利润总额比重同比增长0.6pct.8图8：2023年重点房企计提减值占利润总额比例提升至23.7%…8图9：2023年重点房企净利润同比下降25.9%……8图10：2023年重点房企净利润率同比下降1.6pct至4.6%…图11：2023年重点房企少数股东权益与损益占比剪刀差扩大图12：2023年重点房企归母扣非净利润同比下降25.8%.…8图13：2023年重点房企R0E同比下降2.0pct至6.0%…图14：2023年重点房企归母净利率同比下降0.9pct至3.3%9图15：2023年重点房企总资产周转率基本持平…9图16：2023年重点房企权益乘数同比减少0.29至6.349图17：2023年重点房企核心盈利数据对比……9图18：2023年重点房企盈利对比与杜邦分析…10图19：2023年重点房企有息负债/总权益同比减少0.07…11图20：2024Q1年重点房企有息负债/总权益同比减少0.0811图21：2023年重点房企短债占比同比微升0.4pct.…图22：2023年重点房企剔除预收的资产负债率同比下降1.8pct.11图23：2023年重点房企净负债率同比下降2.3pct至51.3%…图24：2023年重点房企在手现金可覆盖短期有息负债.……11图25：2023年重点房企速动比率同比增长0.4pct至96.5%.…图26：2023年重点房企预收对营收覆盖倍数继续下降…12图27：2023年重点房企债务数据对比…12图28：2023年重点房企销售回款同比下降2.2%13图29：2024Q1重点房企回款同比下降39.3%.…13图30：2023年重点房企经营活动现金流净额/上期货币资金同比上升…13图31：2024Q1重点房企经营性现金流净额/上期货币资金同比下降13图32：2023年重点房企投资活动相对节制.…请阅读最后评级说明和重要声明3117CHANGJIANG SECUTIE行业研究丨专题报告图33：2024Q1年重点房企投资现金流净额上期货币资金同比持平13图34：2023年重点房企筹资活动现金流净额仍处于净流出状态……………14图35：2024Q1重点房企融资现金流净额上期货币资金同比下降.14图36：2023年重点房企现金流数据对比14请阅读最后评级说明和重要声明长江证券CHANGJIANG SECUTE行业研究丨专题报告财务篇：盈利承压，降杠杆依旧为主旋律2023年行业仍在调整，房企格局进一步分化，大量出险房企大幅计提减值，使得板块出现巨额亏损，单一板块研究意义有限。为了更好地分析行业经营和财务情况，我们选取20家重点上市房企(11家A股公司，9家港股公司)作为样本，分别从经营视角和财务视角进行研究。本专题为财务篇，在财务视角下，房企盈利嘶仍旧承压，债务普速更为审慎，更加注置现金流安全。盈利端：营收见顶、毛利率下滑、减值释放，业纳承压。受拿地与销售回落影响，房企竣工结算向上的大周期已触顶回落，2023年重点房企营收同比首次由增转降，且内部分化较大；毛利率持续下滑、减值占比提升进一步拖累业绩表现，尽管税费比率下滑、少数股东损益占比下降，仍难扭转扣非归母净利润同比连续下滑的态势，展望2024年，竣工量触顶回落背景下房企营收承压，2022年以来新获取的优质项目开始进入结算周期，毛利率底部区间震荡，减值压力逐步释放，后续情况仍取决于今年销售环境，税费比率下降或一定程度能缓冲业绩下行压力。行业出清近尾声，房企之间分化加剧，优质头部房企凭借卓越的投资能力、费率管控优势，有望获得超额表现。债务增：信用与债务管控更为审慎，规棋增长兼颤资金安全。房企的杠杆倾向在不同阶段呈现不同特征，2022年各家呈现出差异化的杠杆选择，资金充裕的优质国央企把握拿地窗口期积极拓储，而民企则普遍缩表。进入2023年，整体销售回款进一步紧张，即便是优质国央企也适度放缓了加杠杆的步伐，资金偏紧的民企则更加谨慎。整体来看，行业在需求疲弱、以销定产主基调下，杠杆管控角度表现更为审慎，行业出清尾声，剩者在信用融资、债务管控、偿债等角度的能力已经凸显，提前调整战略布局或将从容应对周期、享受格局优化红利。现金流：经营端银抓回款，投资端以销定产，融资端持续分化。2023年全国需求端表现整体仍旧承压，销售弱势背景下重点房企狠抓回款。房企对外投资整体仍较为节制，投资活动现金流出规模进一步收缩。行业融资环境整体恶化，尤其部分民企基本丧失发债能力，融资性现金流处于持续净偿还状态，但优质国央企及具备核心商业资产的房企在融资端更受青睐，为后续格局优化与市占率提升奠定了充足准备。今年以来融资端政策支持力度增强，融资白名单项目推进、经营性物业贷条件放宽，融资端表现边际改善。利润表是对前期经营结果的滞后反映，去年盈利普遍承压为应有之义，更应关注前端经营和竟争格局的变化。企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰；经历过本轮周期的洗礼，行业竞争格局明显优化，具备信用、效率和成本等优势的龙头房企，有望获取持续的销售与业纳阿尔法；结构性市场尤为利好中等规模的优质房企，未来有鱼享受“中速成长”机通。请阅读最后评级说明和重要声明