行业研究/房地产证券研究报告HAITONG行业深度报告2024年05月07日投资评级优于大市维持房地产行业2023&1Q2024综述：净负债率持续上升，地产政策持续回暖市场表现投资要点：18.60%10.36%·202381Q2024,行业集中度持续回落。从市占率情况看，从市占率情况看，2122023&1Q2024,T0P20位房企销售金额市占率分别为32.04%、25.99%。我.12%们认为，随着政策持续回暖，行业蓝筹的市占率将重新进入回升的轨道。截止2023年末，部分龙头A股和港股上市公司三道红线（别除预收款（含合同负债）2260%202382023V11的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1倍)达标情况继续转差。·2023&1Q2024,房地产开发投资累计增速先降后升，新开工面积累计增速先升相关研究后降，销售面积累计增速持续下降。行业杠杆率高位徘徊，2023年，全国一线、《第17周新房成交同比增速回落、供销二线、三线城市房价同比增速下行为主，分别为-0.1%、0.1%、-1.8%；1Q2024,比回落》2024.04.30《第16周新房成交同比增速回升、供铺全国一线、二线、三线城市房价同比增速下行为主，分别为-1.5%、-2%、-3.4%。比回落》2024.04.21·当期结算和贵用率情况.2023&1Q2024,A股房企的营业总收入增速持续回落，展》2024.04.20销售毛利率先降后升。其中营业总收入增速分别为同比-4.75%、-17.43%：销售毛利率分别为2.38%、3.89%。2023&1Q2024,A股房企的期间费用率先降后升，分别为8.16%、11.15%。·当期责产减值损益和少数股东损益情况，2023&1Q2024,A股地产上市公司资产减值损益分别为-847.2亿元、4.52亿元，占扣除资产减值损益前的营业利润的比例分别为-56.16%、4.05%，相对1-3Q2023先降后升。2023&1Q2024,A股房企的少数股东损益分别为143.5亿元、42.25亿元，同比增速分别为-42.55%、-13.69%。·当期销售和现金流净额，2023&1Q2024,A股房企销售商品、提供劳务收到的现金同比分别为-9.53%、40.01%，增速相对1-3Q2023持续回落。分析师：涂力岳2023&1Q2024,A股房企净负债率分别为147.0%、175.5%，相比1-3Q2023的净负债率持续上升。Tel:021-23185710Email:tl5535@haitong.com·存货和预收款（含合同负债），2023&1Q2024,A股地产房企累计存货同比分证书：S0850510120001别为-17.51%、-18.72%。2023&1Q2024,A股地产房企累计预收款（含合同分析师：谢盐债务)分别为2.19万亿元、2.16万亿元，同比分别-28.19%、30.49%，Tel:(021)23185696Email:xiey@haitong.com·投资建议。雏持优于大市"评级，截至2024年4月30日，A股沪深300动态证书：S0850511010019PE(TTM)为12.07倍，地产动态PE(TTM)为15.15倍。我们认为市场稳增长的大环境没有改变，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出，建议关注：1)开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2)商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3)物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4)文旅类-华侨城A,风险提示。调控加码和行业基本面下行风险，EPS(元)20232024E2025E上期本期000002万科A1.021.081.13优于大市优于大市600048保利发展1.011.071.15优于大市优于大市001979招商蛇口0.701.011.47优于大布优于大市资料来源：WInd,表中EPS来自海通预测，海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明HAITONG行业研究·房地产行业1.行业集中度持续回落，企业债务情况有所分化…51.12023&1Q2024行业集中度继续回落.512上市公司三道红线达标情况有所分化.…63.A股地产房企202381Q2024运营情况分析…3.1当期结算、毛利率和货用情况93.2当期资产减值损失、少数股东损益情况.103.3当期销售和现金流.103.4存货和预收款（含合同负债）情况.114.重点上市公司202381Q2024业绩分析….114.1重点住宅类房企平均营业收入同比增速先升后降..114.2重点住宅类房企平均净利润率持续回落.134.3重点住宅类房企平均预收款（含合同负债)同比增速持续回落.154.4重点住宅类房企平均每股有息负债同比增幅先升后降.174.5重点住宅类房企资产减值损益合计值先降后升…5.房地产板块的市场表现、估值水平…5.1板块2021年1月至2024年1月运行情况总结.215.2板块合理估值水平.226.请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明HAITONG行业研究·房地产行业3图目录图1TOP50地产商销售额同比增速变动情况(%)5图2T0P50地产商销售额门槛变动情况（亿元）6图3全国房地产开发投资同比增速情况7图4全国房地产开发投资当月情况…图5全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况7图6全国土地购置货同比情况8图7全国土地购置费当月情况…图8全国商品房销售面积同比情况…8图9图10全国房地产新开工、销售和土地购置增速情况8图11全国土地购置金额占销售金额比值.…9图12全国各类型城市房价情况(%).9图13A股地产房企营业总收入及同比增速…图14A股地产房企营业总成本和毛利率9图15.10图16A股地产房企ROE和ROA.10图17A股地产房企资产减值损益情况10图18A股地产房企少数股东损益情况10图19A股地产房企商品销售回笼资金情况10图20A股地产房企经营性现金流净颜变动情况….10图21A股地产房企流动比率情况11图22A股地产房企净负债率情况11图23A股地产房企存货绝对值及增速情况..11图24A股地产房企预收款（含合同负债）绝对值及增速情况.11图25房地产指数和沪深300指数收益情况21图26单月房地产指数收益以及超额收益情况.22图272021年1月至2023年10月各板块收益情况.22图28板块和市场PE情况23请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明HAITONG行业研究·房地产行业表目录表1行业集中度情况5表2部分A股上市公司三道红线达标情况……6表3部分港股上市公司三道红线达标情况.…表4A股重点住宅类房企营业收入情况12表5A股重点其他类房企营业收入情况表6A股重点住宅类房企归母净利润和利润率情况14表7A股重点其他类房企归母净利润和利润率情况15表8A股重点住宅类房企预收款（含合同负债）情况…16表9A股重点其他类房企预收款（含合同负债）情况.17表10A股重点住宅类房企有息负债情况.18表11A股重点其他类房企有息负债情况19表12A股重点住宅类房企资产减值损益情况20表13A股重点其他类房企资产减值损益情况21请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明HAITONG行业研究·房地产行业1.行业集中度持续回落，企业债务情况有所分化1.12023&1Q2024行业集中度继续回落2023&1Q2024,龙头公司市占率继续回落。从市占率情况看，202381Q2024,TOP20位房企销售金额占据行业的市场份额分别为32.04%、25.99%；T0P20位房企销售面积占据行业的市场份额分别为19.15%、13.97%。我们认为，随着利好政策不断积累，行业蓝筹的市占率有望再次进入回升的轨道。表1行业集中度情况top10唐企201517.05%23.06%11.41%14.75%201618.72%25.23%12.54%16.21%201724.16%32.46%15.45%20.67%201826.89%37.45%19.08%25.74%201928.38%40.51%21.34%29.18%202027.96%41.03%22.81%30.86%202125.01%37.53%20.01%27.83%202222.80%32.80%14.60%20.38%202322.62%32.04%13.68%19.15%1Q202419.31%25.99%10.17%13.97%2023&1Q2024,排名靠前的龙头公司销售额增速持续回落。其中，2023年，T0P1-10、T0P11-20、T0P21-30、T0P31-50位房企销售金额同比增速分别为-13.21%、-17.59%、-18.12%、-22.80%。1Q2024,T0P1-10、T0P11-20、T0P21-30、T0P31-50位房企销售金额同比增速分别为-43.65%、-55.90%、-53.90%、-53.29%，T0P11-20T0P21-306020-2040-80资科来源：克尔瑞数据、海通证泰研究所2023,T0P10、T0P20、T0P30、TOP50房企销售额门槛分别为1536亿元、698亿元、514亿元、275亿元，1Q2024,T0P10、T0P20、T0P30、T0P50房企销售额门槛分别为217亿元、102亿元、67亿元、39亿元，请务必阅读正文之后的信息被露和法律声明