天风证券行业报告丨行业研究周报TF SECURITIES房地产证券研究报告2024年04月28日投资评级持仓已至低位，关注困境反转一24年一季度基金持仓点评行业评级强于大市（维持评级）上次评级强于大市行业追踪（2024.4.20-2024.4.26)公募持仓：地产股持仓继续回落，相对标准行业低配0.58即ct作者2024年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为505.3亿元，环比下降9.84%，分析师持仓市值为2017年二季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重SAC执业证书编号：S11105211200050.86%,环比2023年四季度下降0.10pct,持仓占比自2023年三季度环比回升wangwena@tfzq.com后连续2个季度下滑。2024年季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第分析师11,较四季度下滑1名：持仓相对标准行业配置比例低配0.58ct。SAC执业证书编号：S1110520120003baorongfu@tfzq.com2024年一季度，公募基金重仓股持仓市值T0P15门槛为2.42亿元，较2023年四季度上升9%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股行业走势国份、招商积余，持仓市值占板块比重合计达32.5%，环比-0.05ct。其中，保利发房地产沪深300展持仓总市值77.83亿元，占股票基金投资市值比重0.03%，占比环比下降0.01Pct;招商蛇口持仓总市值44.15亿元，占比0.02%，占比环比持平；万科A持仓总市值19.92亿元，占比与上期持平。-6从重仓持股基金数量来看：一季度公募基金重仓地产股数量环比回升。四季度公募基金合计重仓48家房企，环比上期增加8家；平均每家房企获12只基金重仓，环比上期下降4只。一季度持仓市值T○P15的地产股中，平均获32只基金持仓，环比减少2只。重仓股个股中，共26家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为南京高科(+10只)、广汇物流(+9只)、中国国贸(+8只)：19家房企受到公募基金减持，前三为万科A(-30只入、保利发展(-22只人城23-082023-12建发展(-12只)。北上资金：地产配量占比0.3%，连续八个季度下滑2024年一季度北上资金的地产股持仓总市值为141.63亿元，环比下降6.98%；相关报告占陆港通累计资金使用额度的0.3%，占比环比下降0.04ct,北上资金地产配置占1《房地产-行业研究周报：背离与隐忧比连续8个季度环比下滑。从重点个股的增持力度来看：北上资金持仓市值增持前一24年3月统计局点评》5分别为招商蛇口、大名城、张江高科、保利发展、新城控股其持股市值占地产板块比重分别提升4.42、2.11、122、0.95、0.73ct;持仓股票数量占流通股2024-04-21数t比重提升幅度前3分别为大名城(3.50pct人南京高科(0.65pct、招商蛇▣2《房地产-行业研究周报：高频成交回(0.63pct),降幅前3分别为金地集团(-2.54pct)、荣安地产(-1.22pct)、天健落，避险情绪升温》2024-04-14集团(-1.08pct。3《房地产行业专题研究：白名单：先南下资金：地产配量占比1.31%，连续五个季度下滑立”一视同仁举措，“后破”行业融资2024年一季度南下资金中，房地产持仓总市值为641.7亿元，环比下降5.14%；难题》2024-04-09占南向资金比例为1.31%，资金占比环比减少0.14个百分点，南下资金连续5个季度环比下降。从重点个股的增持力度看：北上资金持仓市值增持前5分别为华润置地、华润万象生活、龙湖集团、旭挥控股集团、绿城管理控股，其持股市值占地产板块比重分别提升3.15Dct、1.00pct、0.88Dct、0.39Dct、0.27pct:持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为万科企业(6.73ct)人旭辉控股集团(3.40pct)、新城发展(2.11pct),降幅前3分别为合景悠活(-3.49pct)、合景泰富集团(-1.41pct入港龙中国地产(-1.07pct)。4月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交287万平，月度同比35.76%，相较上月改善7.55ct:累计库存15135万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交212万平，月度同比-15.30%，相较上月改善13.76印ct。4月15日-4月21日，土地市场成交建面1741万平，滚动12周同比-17.82%：成交总额470亿元，滚动12周同比-25.05%；全国平均溢价率2.98%，滚动12周同比-0.95pct。本周申万房地产指数+3.10%，较上周提升5.96ct,张幅排名8/31，领先沪深300指数1.89pct。H股方面，本周WMnd香港房地产指数+9.53%，较上周提升1273pct,张幅排序4W11,领先恒生指数0.74pct;克而瑞内房股领先指数为13.39%,较上周提升15.12pct。投资：建议，需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1)推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发晨、中国海外发晨，建议关注绿城管理控股，城建发晨、天德集团、中华企业。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES内容目录1本周观点：持仓已至低位，关注困境反装—24年一季度基金持仓点评31.1.公募持仓：地产股持仓继续回落，相对标准行业低配0.58pct.31.2.重仓股：持股集中度下行，继续减持龙头.42沪深港通：南北向资金地产配量占比下滑.52.1.北上资金：地产配置占比0.3%，连续八个季度下滑.52.2.南下资金：地产配置占比1.31%，连续五个季度下滑…62.3.投资建议73.政策与成交概览...83.2.新房市场…3.2.1.新房成交情况.103.2.2.新房推盘去化.3.3.二手房市场…3.4.土地市场4本周融资动态.5.行业与个股情况…5.1.行业涨跌与估值情况175.1.1.A股市场5.1.2.H股市场186.重要公告概览197.风脸提示20请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES1.本周观点：持仓已至低位，关注困境反转—24年季度基金持仓点评1.1.公募持仓：地产股持仓继续回落，相对标准行业低配0.58pct2024年一季度房地产板块的公募基金持仓总市值为505.3亿元，环比下降9.84%，持仓市值为2017年二季度以来新低；地产板块持仓市值占股票投资市值比重0.86%，环比2023年四季度下降0.10pct,持仓占比自2023年三季度环比回升后连续2个季度下滑。2024年一季度地产板块配置比例在所有行业分类中排名第11，较四季度下滑1名；持仓相对标准行业配置比例低配0.58pct。细盼赛道中，2024Q1住宅物业开发、非住宅物业开发和运营、园区综合开发、物业管理服务持仓市值分别为139.61、9.37、53.95、8.75亿元，环比上期分别-21.9%、17.5%、-16.4%、-7.7%。(pct)7540080!资料来源：Wind,天风证券研究所(亿元)公慕基金持仓比例（右轴）()1,4001,2001,00068005200资料来源：Mnd,天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES(亿元)■物业经纪服务■物业管理服务(亿元)■物业经纪服务■物业管理服务800■非住宅物业开发和运营300■非住宅物业开发和运营700■住宅物业开发250■住宅物业开发600200500150400100300502000100-1000-150=200资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wind,天风证券研究所1.2.重仓股：持股集中度下行，继续减持龙头2024年一季度，公募基金重仓股持仓市值T0P15门槛为2.42亿元，较2023年四季度上升19%。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、招商积余，持仓市值占板块比重合计达32.5%，环比-0.05pct。其中，保利发展持仓总市值77.83亿元，占股票基金投资市值比重0.03%，占比环比下降0.01pct;招商蛇口持仓总市值44.15亿元，占比0.02%，占比环比持平；万科A持仓总市值19.92亿元，占比与上期持平。从■仓个股特仓增减特来看：1)特仓数量方面，持仓数量占流通股比重增幅5个股分别为广汇物流+2.27%、新城控股+0.95%、招商积余+0.77%、南京高科+0.67%、新湖中宝+0.58跳；减仓数量占流通股比重前5个股分别为滨江集团-2.26%、华发股份-226%、城建发展-1.97%、招商蛇口-1.37%、保利发展-0.95%。2)持仓市值方面，广汇物流、新城控股、新湖中宝持仓市值增长最多，对板块持仓市值增长的贡献度分别为0.4%、02%、0.2%，保利发展、招商蛇口、万科A本期持仓市值出现较多下降，对板块持仓市值增长的贡献度分别为-3.5%、-2.1%、-18%,头部房企和地方国企继续出现减持。从■仓持股基金数量来看：一季度公募基金重仓地产股数量环比回升。四季度公募基金合计重仓48家房企，环比上期增加8家：平均每家房企获12只基金重仓，环比上期下降4只。一季度持仓市值TOP15的地产股中，平均获32只基金持仓，环比减少2只。重仓股个股中，共26家房企获更多公募基金增持，其中增持基金数量变化前三分别为南京高科（+10只入广汇物流（+9只入中国国贸(+8只)；19家房企受到公募基金减持，前三为万科A(-30只入保利发展(-22只)、城键发展（-12只)。☐持仓市值前五房企合计()1000.03700160800.036000.02500400.02400400.0130020020200.011000.000翠资料来源：Mnd,天风证券研究所料来源：Mnd,天风证券研究所注：排序按照持仓市值占投资市值比重降序排名请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4行业报告引行业研究周报天风证券(亿元)()()5■持仓市值变化·对板块持仓市值贡献（右轴）100005-20-2-10-60-15-100●-120-204-140资料来源：Mnd,天风证券研究所资料来源：Mnd,天风证券研究所■持股基金数量变化(只)■重仓基金数T0P10房企■地产股平均151601014012010100-1580-6040-35200202资料来源：Mnd,天风证券研究所注：本中“T010”表示为重仓持股该房企的基金数量的排名前10房企资料来源：Mnd,天风证券研究所2.沪深港通：南北向资金地产配置占比下滑2.1.北上资金：地产配置占比0.3%，连续八个季度下滑2024年一季度北上资金的地产股持仓总市值为141.63亿元，环比下降6.98%；占陆港通累计资金使用额度的0.3%，占比环比下降0.04pct,北上资金地产配置占比连续8个季度环比下滑。重仓个股方面：2024年一季度陆股通持仓市值TOP5分别为保利发展(27.29亿元)、万科A(20.22亿元入招商蛇口(19.95亿元人金地集团（大名城6.50亿元）、张江高科(6.44亿元)，合计持股市值达79.6亿，占陆股通地产投资总市值的56.2%，占比环比上升2.53pct。从■点个股的增特力度来看：北上资金持仓市值增持前5分别为招商蛇口、大名城、张江高科、保利发展、新城控股，其持股市值占地产板块比重分别提升4.42、2.11、122、0.95、0.73pct;持仓股票数量占流通股数量比重提升幅度前3分别为大名城(3.50pct)入、南京高科0.65pct入招商蛇口(0.63pct),降幅前3分别为金地集团-2.54pct入人荣安地六-1.22pct人天健集团(-1.08pct)。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5