天风证券行业报告|行业研究周报TF SECURITIES房地产证券研究报告2024年06月02日投资评级边际回暖，成效初显一24年5月百强房企销售点评行业评级强于大市（维持评级）上次评级强于大市行业追踪(2024.5.25-2024.5.31)5月百强房企销售环比微增、同比降帽收窄作者克而瑞数据显示，2024年5月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比分析师SAC执业证书编号：S1110521120005增长6.7%，同比降30.8%，同比增速较2024年4月提高16.7pct;1-5wangwena@tfzq.com月累计销售金额同比下降43.7%，增速较1-4月上升6.1pct。5月，百强销分析师售累计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要SAC执业证书编号：S1110520120003或与1)23年同期基数走低：2)5月限购、限贷等改策集中放松，刺激需求baorongfu@tfzq.com释放；3)房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因素有关。央企同比降幅最低，地方国企弹性更好24年5月，T0P20房企单月销售金额中13家环比增长，2家同比增长。分一房地产沪深300类型来看，1)地方国企：5月单月销售金额同比-30.0%，较上月+243pct,环比+27.0%。2央企：5月单月同比27.0%，较上月+14.1pct,环比+0.9%。3)非国央企：5月单月销售金额同比-472%，较上月+5.4pd,环比+1.4%。5月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们认为，1)央企优势稳固，修复期弹性良-20%好；2)地方国企区域集中度更高，或爱基数差异及推盘节凑阶段性释放影响，-27%销售弹性更好；3)非国央企整体受增量投资有限制约，销售更多依赖市场情绪2023-10202修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。根据克而瑞地产研究监测，5月新房城交较4月小幅微增4%，总体仍高于一1《房地产-行业研究周报：多地迅速响季度月均23%，市场处于低位震荡。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个应信贷新政，高频销售稳步修复》百分点。分城市看，一线热度转降，同环比齐跌。四个一线城市5月成交同环2024-05-26比分别下降34%和6%，其中北京成交与上月基本持平，上海、广州、深圳隐2《房地产-行业研究周报利好兑现，中有降。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。我们认为，地产后市怎么看？》2024-05-206月百强销售或能延续增速改善趋势，主要因5月末一二线重点城市陆续跟进3《房地产-行业点评：不破不立，迈向517中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改善等因素或推动环比继续增长，新途一房贷利率、首付比例调整、收同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期政策有望延续较好效力。储政策点评》2024-05-195月新房同比降幅收窄、二手房同比牌幅扩大新房市场本周成交362万平，月度同比-34.58%，相較上月改善0.57pct;累计库存15243万平，一线、三线及以下去化加速，二线去化放缓。二手房市场本周成交212万平，月度同比-6.12%，相较上月下降1.32pct。5月20日-5月26日，士地市场本周成交建面1942万平，滚动12周同比-28.66%；成交总额217亿元，滚动12周同比-42.59%；全国平均溢价率0.39%，滚动12周同比-1.12pct。本周申万房地产指数-4.72%，较上周提升0.55pct,张幅排名31/31，跑输沪深300指数4.12pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-4.78%，较上周提升2.37pd,张幅排序11/11，跑输恒甘指数1.93pct;克而瑞内房股领先指数为-7.13%，较上周提升1.68pct。投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1)未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2)地方国企&地方城投：越秀地产、建发润际团、城建发展等。3)龙以央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润■地等：4)租赁企业：贝壳。风险提示：行业信用风险延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES内容目录1本周观点：1.1.投资建议…2政策与成交概览2.1.政策梳理.52.2.新房市场62.2.1.新房成交情况.2.2.2.新房推盘去化，2.3.二手房市场…2.4.土地市场…103.本周融资动态4行业与个股情况124.1.行业张跌与估值情况4.1.1.A股市场13146.风险提示.16请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES1.本周观点：边际回暖，成效初显一24年5月百强房企销售点评5月百强房企销售环比微增、同比降幅收窄克而瑞数据显示，2024年5月百强房企（公司可比口径)单月销售金额环比增长6.7%，同比下降30.8%，同比增速较2024年4月提高16.7pct;1-5月累计销售金额同比下降43.7%，增速较1-4月上升6.1pct。2024年5月T0P3、T0P10、T0P11-30、T0P31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-22.5%、-26.1%、-47.8%、-24.5%、-4.5%,增速较2024年4月分别变化+8.4pct、+11.7pct、+6.1pct、+24.0pct、+59.8pct。1-5月TOP10、T0P20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达400、174、113、68、1313亿元，同比变化-48.4%、-50.8%、-54.8%、-47.6%、-20.8%,其中T0P30门槛下降最为明显。5月，百强销售黑计同比降幅继续显著收窄、环比微增，市场热度呈现企稳回升趋势，主要或与1)23年同期基数走低：2)5月限购、限贷等政策集中放松，刺激需求释放：3)房企把握五一假期及政策窗口加大推盘及促销力度等因豪有关。央企同比降幅最低，地方国企弹性更好24年5月，TOP20房企单月销售金额中13家环比增长，2家同比增长，其中碧桂园降幅最大，同比-77.4%，华发股份增幅最大，同比+59.7%。T0P50房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为香港置地(308.6%)、华发股份59.7%)、大家房产(31.1)、绿城中国(17%)、星河地产10.7%)，年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为香港置地(48.6)、绿城中国(-17.8)、大悦城控股(-28.1)、建发房产(-29.6附、中海地产-30.5%)。分类型来看，1)地方国企：5月单月销售金额同比-30.0%，较上月+24.3pd,环比+27.0%；建发、越秀、华发环比增长显著。2)央企：5月单月同比-27.0%，较上月+14.1pct,环比+0.9%；中海、保利、招蛇均实现环比正增长。3)非国央企：5月单月销售金额同比-472%，较上月+5.4pct,环比+14%；万科、绿城、金地、新城均实现环比正增长。5月，央企同比降幅最低，地方国企同比降幅收窄最多、环比增长最多，非国央企同环比虽有修复但幅度较小。我们以为，1)央企优势德固，修复期弹性良好：2)地方国企区域集中度更高，或受基数差异及推盘节奏阶段性释放响，销售弹性更好：3)非国央企整体受增量投资有限制的，销售更多依赖市场情绪修复，但优质龙头环比同样实现较好增速，与龙头国央企趋势无异，反映市场情绪整体性改善。一线热度微降，二三线步复苏根据克而瑞地产研究监测，5月新房成交较4月小幅微增4%，总体仍高于一季度月均23%，市场处于低位震荡。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。分城市看，一线热度装降，同环比济跌。四个一线城市5月成交同环比分别下降34%和6%，其中北京因核心区域供应放量，成交与上月基本持平，延续供不应求走势。上海、广州、深圳稳中有降，其中上海跌幅最为显著，当前成交基本与2024年一季度月均持平，月末上海新政短期内带来来访量上升，尚未在成交端有所体现。二三线城市成交缓步复苏，环比微增6%，同比持降34%。1)短期内热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增；2)多数城市仍处于稳步需求修复期，诸如武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比持增，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均；3)部分二三线城市稳步回调，5月成交同环比齐跌，延续探底行情，典型代表为南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等，成交动力略显不足。我们以为，6月百强销售或能延续增速政善趋势，主要因5月末一二线置点城市陆续跟进517中央信贷新政，前期观望需求入市及情绪改普等因素或推动环比继续增长，同比降幅或也将受基数效应继续收窄，短期攻策有望延续较好效力。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES公司名◆23/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/05婆物12个月年南至今保利发展-205-19-14-16-15-56-31-54-46-21-12-27-33中海地产-22-28-1924-207-38-16-70-36-31-23-30万科地产-15-40-31112-13-25-31-52-44-39-28-26-39-33-39-8-1509-58-29-61-23-36-34-30-35招商蛇口-29-16-41-193-47-23-60-44-51-29-33-43-40-5254-24-7-12-26-45-11-2517-24-18建发房产131-2649-36-25-1-22-44-44-8-18-30滨江集团-479-19-28-2329-49-14-48-42-54-60-38-46-31-34-44-25-28-40-46-28-72-50-49-42-41-50越秀地产-43121-38-19-1-25-73-46-35-24-30-42华发股份-17-12-2067-24-50-73-47-61-5760-36-45中国金茂-31-39-69-8530-715549-44-43-42-46-43-49-66-5850-54-64-60-81-81-79-81-72-84-83-83-77-74-80中国铁建-49-1342-24-22-27-8-32-52-32-8-29-38-50-52619-52-57-32-49-75-6957-72-44-45-23-1743-279-2-12-56-35-50保利置业-4041-22-60-76-39-28-84-30-11-15-37-51-38-34-31-24-30-50-47-50-39-60-71-70-46-51-12-25-69-54美的置业-38-45-26-16-18-7-30-46-68-46-43-39中交房地产16-17-30-11-38-36-635751-44-30-31-561411239-6362-78-43-12-28世茂集团-56-555-73-60-53-4537-57-288335-40-629-6-83-75-41-36-60-30-2955-62-2331-78-61-76-55-64-2564-41-449-36-69-70-68-60-47-6091-34-65-13-62-56-27-47电建地产33-77-83-73-73-71-24-81-51-42-66-601525-14-3940-320-35-57-79-79-34-62伟星房产10467-37330-63-23-43-3053-2-45-26-3665055-24-50203-3-3-79-75-64-32-60香港置地57-13-29-100-1001140-10076-1430910549-48-66-67-71-83-71-86-74-58-53-69-67仁位置地-78-60-83-61-62-6311-62-51-19-60-66-50大华集团583-7129-54-39-24-6850-18-16-61-71-40-52-15-195-37-78-58-38-41-51-17-56-78-43-64-6353-74-68-74-65-61-6832-69-45-4657-355-47-34-48中南置地-28-48-48-31-47-44-76-53-72-56-57-52-60星河地产-39-374212512-1-5211-32-38-56-17-31-42-6-48-48511610-25-83-25-33-58上海城投-100-100419-71-70-41-43-61-10-31-82-5641-7-53-50雅居乐-36-564961-21-76-70-38-49-64-62-4655857-28-19-68-43-43-49-48524-83-31-30-34-62-20-29-69-47-68-3651-66-48-581-2494-21-66-72-72-30-46-57TOP3-22-38-32-16-18-23-35-39-58-28-28-23-29-34TOP10-30-35-31-26-23-19-39-34-61-37-39-29-33-40-34-37-23-32-35-47-51-46-43-52T0P31-50-34-47-49-38-35-40-17-40-6259-34-4352Top51-100-12-7956-4629-602-41-65-64-58-40-4155-28-43-43-30-24-34-32-37-63-49-47-36-38资料科来源：新浪财经，克而瑞研究中心，天风正券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES1.1.投资建议需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1)未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2)地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3)龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润■地等：4)租赁企业：贝壳。表1：A股重点标的估值与盈利预测11.10.8210.110.2盈利预测结果为Md致预期，数据统计时间藏止2024年5月31日资料来源：Md,天风证券研究所表2：H股重点标的估值与盈利预测2b1931.81.40.15120252.9盈利质测结果为Md一致预期，数据统计时间藏止2024年5月31日资料来源：Md,天风证券研究所2.政策与成交概览2.1.政策梳理表3：本周政策概览地区全国政策央行货币政策司党支部发文称，下一步，坚持稳中求进工作总基调，坚定不移走中国特色金融发展之路，加快建设金融强国，建设现代中央银行制度，着力推动高质量发展。5月30日行政调控深化利率、汇率市场化改革。深入推进利率市场化改革，健全市场化利率形成和传导机制，发挥央行政策利率引导作用，持续释放LR改革效能和存款利率市场化调整机制重要作用，加强利率管理，推动社会综合融资成本稳中有降。地方政策5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策搭施的通知》，出台调整优化住5月27日上海行政调控房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信货政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5