广发证券跟踪分析房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业：24年5月REITs月报行业评级买入前次评级买入政策端增加优质资产供给，行情平稳报告日期2024-06-13核心观，点：相对市场表现●5月REITs相关基础设施政策较为密集。中央层面在高速公路、保障14%房和新能源的供给侧均有表态，侧重提高基础设施的质量，5月6日财0124政部和交通运输部表示要通过3年时间支持30个示范区域，推动85%15%的高速公路、25%普通国道和70%的航道实现数字化转型升级，5月24%17日国务院副总理何立峰表示，商品房库存较多城市可收购部分商品房地产-沪深300房用作保障性住房。6月4日国家能源局发布明确为国家布局的大型风电光伏基地等重点项目开辟纳规“绿色通道”，地方政策方面，一省(湖北)七市（南京、武汉、郑州、杭州、衢州、苏州、石家庄）出台分析师：郭镇国企收购商品房用于保障性住房的政策，加大保障房的供给。6月6SAC执i证号：S0260514080003日，广东表示力争新建厂房屋顶光伏覆盖率到2025年达到50%、2030SFC CE No.BNN906年实现全覆盖；对既有各类园区全面实施绿色化改造，力争光伏覆盖率021-38003639到2030年不低于50%，guoz@gf.com.cn●5月C-REITs综合收益撸数及市场交易活跃度均下滑。根据Wid数分析师：据，5月C-RETs综合收盏指数下降1.09%，日均换手率0.74%。截SAC执证号：S0260513090001至5月31日，中国C-REITs市场上市基金总数36只，总规模达021-380036421047.63亿元，环比下降13.61亿元，降幅1.28%。5月无新发项目，lejiadong@gf.com.cn月末RETs流通盘市值512.09亿元，环比下降6.06亿元，降幅1.17%.5月总交易量19.42亿份，环比减少3.52亿份，降幅15.21%.5月CRETS整体走势强于股指但弱于债指，走势上呈波动趋势，月度综合收蓝均位于NAV线上方，具体板块来看，5月不动产上升0.48%，产业园、物流及保租房涨幅均超1%，消费仅微涨0.1%。交易活跃度方面，产业园、消费及保租房日均换手率均高于全部RETS平均水平，仅物流板块日均换手率较低为0.46%。特许经营权板块下降2.74%，3个子板块均下跌，高速、水电和新能源跌幅分别为3.21%、1.44%和2.06%。活跃度方面，上述三个板块日均换手率分别为0.68%、0.94%和0.88%，单个标的方面，中关村RET涨幅最高为4.47%，临港REIT日均换手率最高为2.24%。5月行情较为稳定，C-RETs市场分派率运行平稳。截至5月末，CRETs市场分派率水平为6.97%，环比上升10pct,不动产REITs和特许经营权REITs的分派率走势一致性较强，截至5月末分别为4.57%、8.50%,环比分别下降0.03pct、增加0.23pct.沪杭甬高速RET分派率最高，为13.6%，其次是京能光伏RET,分派率13.1%，·风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等，识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/22广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产重点公司估值和财务分析表EPS(元)EV/E BITDA☒ROE2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E万科A000002.SZ人民币8.172024/5/26买入10.510.920.918.99.07.37.84.10%3.90%招商蛇口001979.SZ人民币9.992024/3/19买入13.820.941.1110.69.08.37.56.60%7.30%新城控股601155.SH人民币10.112023/411买入21.941.772.475.74.16.37.26.00%7.80%600383.SH人民币4.152023/9/21买入11.561.091.103.83.811.518.06.60%6.20%600153.SH人民币9.362024/4/19买入14.981.842.095.14.53.23.57.30%7.60%600325.SH人民币7.442024/5/3买入9.390.881.027310.14.69.80%10.30%滨江集团002244.SZ人民币8.152024/5/5买入12.441.132.52.412.10%13.30%600376.SH人民币2.492023/5/3买入5.8418.3142.80%4.40%万科企业02202.HK港币5.362024/5/26买入9.820.927.37.84.10%3.90%中回海外发展00688.HK港币14.522024/4/25买入18.82.565.34.44.07.00%6.90%00081.HK港币2.282024/4/4买入2.953.21.61.57.00%7.10%集团00123.HK港币5.782024/4/26买入9.140.870.996.65.81.91.85.30%5.70%万物云02602HK港币24.452023/8/25买入59.792.112.3811.610.32.01.012.80%13.20%保利物业06049.HK港币32.502023/8/23买入66.833.093.6710.58.97.36.217.10%17.60%招商积余001914.SZ人民币11.272024/3/19买入13.580.851.0213.311.06.24.48.60%9.60%绿城服务02869.HK港币3.772023/8/28买入6.090.280.3413.511.16.15.311.50%12.80%绿城管理控殷09979.HK港币6.822024/3/29买入9.980.610.7611.29.06.34.626.10%29.20%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏泽、越秀地产、万物云、保利物业）合理价值货币单位为港币：(3)A及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按服收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引5(二)C-REITs市场发行与后续计划展望677(二)行情走势.11(三)24年5月各板块分派率.17三、风险提示…识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：已展开招标流程的拟发行项目（单住：个）7图2：24.05按资产类型区分拟发行项目（单位：个).7图3：C-RETs市场规模图4：按原始权益人性质区分的每季度C-RETs发行规模（单位：亿元）8图5：C-RETS流通市值预测（亿元）10图6：C-RETs5月行情走势.….11图7：C-RETS市场存续项目与新发项目成交量.12图8：C-RETS市场月度日均换手率..12图9：C-RETs与沪深300和中债新综合的30日滚动相关系数.14图10：过去12个月C-RETs市场各板块涨幅.16图11：2024年5月预计24年化分派率.17图12：2024年5月经过投资成本修正的预计24年化分派率.18图13：裁至2024年5月36只REITs汇总的现金分派率变化趋势.18图14：不动产RETs和特许经营权RETs现金分派率变化趋势.19图15：C-RETS综合收益指数…19图16：C-RETS的综合收益构成.20表1：5月C-RETS行业政策梳理.5表2：5月正处于交易所审核阶段的C-REITs.…6表3：24年4月收集到的招募RETs发行联合体的项目及企业信息.7表4：目前已经上市的C-RETS基本信息8表5：C-RETS涨幅、日均换手率与各指数对比..13表6：21年6月至今C-RETS市场与股市债市的相关性.13表7：各板块C-RETs行情回顾与估值…15表8：C-RETs涨跌幅排名（不含上市首日，截至2024.05.31）16识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4122广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产一、政策梳理及市场展望(一)政策梳理5月REITs相关基础设施政策较为密集，中央层面在高速公路、保障房和新能源的供给侧均有表态，侧重提高基础设施的质量。5月6日财政部和交通运输部联合发布《关于支持引导公路水路交通基础设施数字化转型升级的通知》，通过3年时间支持30个示范区域，打造一批线网一体化的示范通道及网络，力争推动85%左右的繁忙国家高速公路、25%左右的繁忙普通国道和70%左右的重要国家高等级航道实现数字化转型升级，5月17日国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上表示（资料来源：中国新闻网)，商品房库存较多城市，政府可以需定购，的情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。6月4日国家能源局发布《关于做好新能源消纳工作保障新能源高质量发展的通知》，明确为国家布局的大型风电光伏基地等重点项目开辟纳规“绿色通地方政策方面，一省（湖北）七市（南京、武汉、郑州、杭州、衢州、苏州、石家庄)出台国企收购商品房用于保障性住房的政策，缓解商品房库存压力的同时加大保障房的供给，另在6月6日，广东发布《推进分布式光伏高质量发展行动方案》，力争新建厂房屋顶光伏覆盖率到2025年达到50%、2030年实现全覆盖；对既有各类园区全面实施绿色化改造，力争光伏覆盖率到2030年不低于50%，地方财政部、交通自2024年起，通过3年左右时问，支持30个左右的示范区城，打造一批线网一体化的示范通道及网络，力争推动5月6日运输部85%左右的繁忙国家高速公路、25%左右的繁忙普通回道和70%左右的重委国家高等级航道实现数字化转型升纸，5月17日政府可以需定购，的情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。加快推进新能源配套电网项目建设。明确为回家布局的大型风电光伏基地、流城水风光一体化基地等重点项目开辟纳6月4日启动主城六区存量房“以旧换新试点，首批2000套，置换总价不高于所购新房总价的80%，收购主体为南京安居建4月28日南京设集团全资子公司，5月6日推行“失旧买新”，组织金融机构提供长期低息货款支持企业收购旧房用于市场化租赁房。八区全面推行回企收购二手房和市场化方式实现以旧换新，收购条件为房龄不超20年，建面不超120平，优先收购5月10日郑州三环内房屋。将收购一批商品房用作公共租赁住房，收购总面积原则不超过1万方，单套建面不超过70平，为现房或一年内其备5月15日杭州临安区交付条件的期房，需搭配一定比例车位，以不超过周边房潭、车位的评估价作为收购最高限价。5月23日湖北识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明