广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业24年4月行业月报行业评级买入前次评级买入基本面年内持续低迷，政策超预期转向报告日期2024-05-30核心观点：相对市场表现●政策环境综述：“517新政”超预期转向，去库存、提需求。24年5月20%17日，央行同时宣布下调首/二套首付比至15%/25%、取消首二套房贷利率下限、下调公积金贷款利率，央行“517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，表明了中央对解决地产问题的决心。截至24年23%5月29日，已有至少24省跟进“517新政”，多数一二线城市已跟进，房地产沪深300首套利率下调幅度在10bp-50bp之间，二套下调幅度更大，最高降幅达80bp,5月17日央行同时提出设立规模3000亿元的保障性住房再贷款支持收购存量商品房，预计可拉动总资金5000亿元，可去化当前分析师：郭镇约11.7%的现房库存、2.7%的短期库存，至少可提升24年全年住宅SAC执i证号：S0260514080003销售额的5.0%，若5000亿元按保租房筹集比例应用，50%应用于二SFC CE No.BNN906线城市，则可提升下半年主要二线销售颜至少14.2%.021-38003639成交市场综述：量价齐肤，成交热度低迷。根据统计局数据，24年4guoz@gf.com.cn月全国商品房销售金额6712亿元，同比下降30.4%，降幅较3月扩分析师：大4.6即ct,单月规模相当于15年水平，市场成交仍较低迷，4月新房SAC执证号：S0260513090001价格环比下跌或持平的城市数量占比为91%，环比上升7ct,二手房021-38003642价格该比例99%，较3月持平，房价下跌比例处于高位，新房成交整lejiadong@gf.com.cn体呈现量价齐跌态势。推盘方面，25城住宅4月单月推盘面积环比下分析师：降13.7%，同比下降28.1%，当前推盘意愿仍处于低位，SAC执证号：S0260520070009土地市场综述：成交热度再下行，长三角景气度相对校好。据中指院，021-3800363824年4月全国600城商住用地出让金1321亿元，同比下降45%，降xingshen@gf.com.cn幅扩大20pct,单月供需比1.4，环比上升0.2，土地成交热度低位下分析师：谢淼行，分省来看，江浙表现突出，出让金排名前二，景气度水平领先全国，SAC执证号：S0260522070007开发授资市场综述：开工持续下清，投资降幅仍在扩大。根据统计局数021-38003637据，4月全国商品房新开工面积6227万方，同比下降14.0%，新开工xiemiao@gf.com.cn规模持续小于销售。4月全国商品房竣工面积3601万方，同比下降分析师：李怡慧19.1%。4月全国商品房开发投资额8846亿元，同比下降10.5%，降SAC执证号：S0260524040001幅较3月扩大0.5pct.021-38003636融资市场综述：到位资金降幅收窄，需求端下滑仍较大。根据统计局数liyihui@gf.com.cn据，4月房企到位资金8347亿元，同比下降21.3%，降幅较3月收窄7.7pct,4月供给端融资同比下滑0.3%，降幅较3月收窄11.3pct,其中开发贷同比下降14.3%、自筹资金同比上升5.7%，需求端回款同比下降34.5%，降幅较3月收窄6.1pct,需求端回款仍大幅下滑.·风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少，供给侧改苹下行业出清，对于市场情绪产生扰动。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/34G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、政策环境综述："517新政"超预期转向，去库存、提需求6(一)政策专题分述：“517新政"超预期发布，重大转变，方向明确6(二)政策专题分述：央行“517新政”传导中，多省份跟进…8(三)政策专题分述：保障性住房再贷款拉动资金5000亿元，提升下半年主要二线销售额至少14.2%.11二、成交市场综述：量价齐跌，成交热度低迷.12(一)总体成交市场分述：量价齐跌，成交热度低迷.12(二)推盘情况：推盘意愿低位，销售下滑拉升去化周期.18三、土地市场综述：成交热度再下行，长三角景气度相对较好.…21(一)总体市场综述：量价齐跌，土地成交热度低位下行21(二)各类市场分述：供给节奏影响成交分化，长三角区域景气度较好…23四、开发投资市场综述：开工持续下滑，投资降幅仍在扩大…27五、融资市场综述：到位资金降幅收窄，需求端下滑仍较大…29六、投资建议…31七、风险提示….32识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/34广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1："517新政”政策梳理.…图2：地方政策出台频率（次）一览(2010.01.01-2024.0524)8图3：全国四限累计政策力度指数(2010.01.01-2024.05.24).8图4：14-16年全国四限累计政策力度.…9图5：23年以来四限累计政策力度（裁至24.05.24).9图6：央行517新政”传导中，目前至少24省跟进.图7：央行保障性住房再贷款规模3000亿，按银行贷款本金60%再贷款，带动资金总规模5000亿元11图8：截至24M3现房库存及短期库存规模.11图9：5000亿元可去化的短期库存及现房库存比例….11图10：保租房十四五筹集计划分线占比…12图11：5000亿元对销售的提升测算.12图12：全国商品房销售金额（亿元）及增速13图13：全国住宅及非住宅销售金额增速13图14：全国住宅及非住宅销售金额（亿元）及增速(%).....13图15：全国商品房销售面积（万方）及增速.14图16：全国商品房及54城新房成交面积增速14图17：14城二手房成交面积（万方）及增速14图18：全国住宅及非住宅销售面积增速14图19：全国住宅及非住宅销售面积（万方）及增速（%)14图20：全国商品房分线销售面积增速(%)…15图21：全国商品房分区域销售面积增速(%)15图22：70城环比下跌或持平数量占比.16图23：70大中城市新房房价分线同比(%).17图24：327城二手房房价分线同比(%)17图25：22城商品房推盘面积（万方）及增速.18图26：22城商品房及25城住宅批售比.18图27：22城商品房库存面积（万方）及去化周期.19图28：全国住宅中期库存（亿平)及去化周期...19图29：分线城市去化周期(（月)变动趋势..19图30：全国住宅及非住宅开工面积销售面积19图31：600城商住用地出让金、财政部土地出让收入及同比.21图32：600城及非22城商住用地出让金单月同比…22图33：600城及非22城商住用地成交面积及同比.22图34：600城及非22城供需比.23图35：600城商住用地楼面价及溢价率.23图36：分类型商住用地出让金同比页献.…24图37：分类型商住用地供需比.24图38：分类型商住用地楼面价（元/平）25识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/34G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图39：分类型商住用地溢价率25图40：600城商住用地2024年4月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分图41：全国商品房新开工面积（万方）及增速.28图42：全国商品房竣工面积（万方）及增速.28图43：全国商品房施工面积（亿平米)及增速.28图44：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积28图45：全国商品房投资规模（亿元)及增速29图46：全国商品房住宅、非住宅投资规模增速29图47：全国房地产企业到位资金规模（亿元）及增速….30图48：销售金额、投资规模、到位资金增速30图49：房地产开发企业资金来源分类占比.….30图50：各来源房企到位资金规模增速.30表1：517新政”关于房地产行业定调及表态.…6表2：重点城市政策跟进情况（截至24年5月29日）.10表3：全国及各区域房地产销售情况15表4：70大中城市房价指数分线环比变化.17表5：跟踪城市房地产成交面积信息表19表6：主要省、市、区土地市场情况26表7：全国房地产投资规模（亿元）及各维度拆分…29表8：房地产开发企业到位资金（亿元)及拆分情况30表9：广发地产小组股票推荐及建议关注名单.31识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/34广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产一、政策环境综述：“517新政”超预期转向，去库存、提需求(一)政策专题分述：“517新政”超预期发布，重大转变，方向明确24年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，住建部、自然资源、央行、金管局等多部门配合，在供给侧去库存、保交付，需求侧降低购房难度方面给与了强有力的政策支持。“517新政”有几个大的变化，第一是对地产定调更积极，副总理何立峰强调要“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”、“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局”；第二是政策目的性强、可执行性高，回归到了上一轮周期(1416年)自上而下的政策框架；第三是政策方向调整为“去库存”与“稳需求”相结合，前期多轮政策放松成效不佳与我国目前存量库存较高有一定关系，历史上，1416年行业同样面对库存问题，中央采取棚改货币化的方式去库存，取得了较好的效果，而本轮周期库存更高、结构复杂，需要更精细化处理每一部分的库存，表1：“517新政”关于房地产行业定调及表态全国切实做好保交房工作视频会议庸用作保障性住康。要继峡做好房地产全业债务风险防范处荒，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和平急两用”公共基础政策例行吹风会数据来源：国务院新闻办公室网站，央行官网，广发证券发展研究中心从具体政策去看，可以分为两个部分，一是住建部、自然资源部负责的去库存、保交付，二是央行、金管局负责的降低居民购房负担、为去库存提供保障性住房再去库存方面，四条政策可以对应四类库存。第一，对于拿地未开工库存（也包括部分在建库存)，可以通过政府回收购、市场流通转让（支持“带押过户”）、企业继续开发的方式盘活，缓解企业经营压力，值得注意的是，“允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求”，意味着政府可通过调规、换地、识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明6/34