天风证券行业报告|行业研究周报TF SECURITIES房地产证券研究报告2024年04月21日投资评级背离与隐忧—24年3月统计局点评行业评级强于大市（维持评级）上次评级强于大市行业追踪(2024.4.13-2024.4.19)销售端：高能级决定基本面作者24年前3月，新建商品房销售面积227亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，分析师同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。，我们认为，2月基本面下修和3月SAC执业证书编号：S1110521120005基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响，故一线及强二线城市新wangwena@tfzq.com房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月分析师前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月SAC执业证书编号：S1110520120003分别修复11pct、7pct,但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct,一线城市高频baorongfu@tfzq.com销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从李节性角度计算：21一23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，则预计24全年销售面积8.5亿平，同比-24.3%：若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%房地产沪深3004%24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5ct。我们认为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生-14%-20%本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是影响销售放量的关键，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑，或造成下半年供货“量质双淡”，也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。-323-042023-1224年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月资料来源：聚据收窄1.9ct,参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22年8月“保交楼”提出后的一年，竣工同比增速持续回升，但23年8月后再次呈现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现，今年年内竣1《房地产-行业究周报：高频成交回工增速或继续走弱。落，避险情绪升温》2024-04-14融资端：资金来源的结构性变化2《房地产行业专题研究：白名单：先24年前3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比-26.0%，累计降幅较2立”一视同仁举措，“后破”行业融资月扩大1.9ct。其中，国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力，主要或得益难题》2024-04-09于融资协调机制等信贷端利好：定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于3《房地产-行业研究周报：住房“以旧销售仍在承压。从到位资金各分项占比看，24年前3月，国内贷款、自筹资金、定换新”如何解读？》2024-04-07金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%，较去年同期分别+4pct、+5pct、5pct、-4pct。我们认为，到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场底。4月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交246万平，月度同比-35.76%，相较上月改善7.58即ct;累计库存11156万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交172万平，月度同比-19.73%，相较上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市场成交建面1403万平，滚动12周同比-11.23%；成交总额109亿元，滚动12周同比-13.58%：全国平均溢价率4.58%，滚动12周同比-0.62pct。本周中万房地产指数-287%，较上周提升4.27pct,涨幅排名2431，跑输沪深300指数4.76Dct。H股方面，本周Md香港房地产指数-3.19%，较上周下降129pct,涨幅排序811，跑输恒生指数022pct;克而瑞内房股领先指数为-1.73%,较上周提升1.41pct。投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面)推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发晨、中国海外发晨，建议关注越秀地产、城中国、滨江集团：2)推荐优质物管企业：，招商积余、绿城管理控股，城建发展、天健上桌团、中华企业。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES内容目录1本周观点：背高与隐忧一24年3月统计局点评1.1.投资建议…72政策与成交概览2.1.政策梳理.2.2.新房市场…92.2.1.新房成交情况.2.2.2.新房推盘去化，.102.3.二手房市场…123.本周融资动态134行业与个股情况164.1.行业张跌与估值情况164.1.1.A股市场17186.风险提示.19请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES1.本周观点：背离与隐忧一24年3月统计局点评销售端：高能级决定基本面24年前3月，新建商品房销售面积2.27亿平，同比-19.4%，销售额2.14万亿元，同比-27.6%，累计增速较2月均有小幅修复。我们认为，2月基本面下修和3月基本面上修或注要源于高能级城市需求受抑和成量的影响，故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化，仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看，典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%，较3月分别修复11pct、7pct,但较4月前两周份别下滑了16pct、1pct,一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算：21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%，预计24全年销售面积8.5亿平，同比24.3%：若前3月成交占比接近22年22.9%，则24全年销售面积9.92亿平，同比-11.2%图1：商品房销售面积及累计同比图2：商品房销售面积及当月同比☐商品房销售而积累计值☐当月商品房销售面积一商品房销售而积累计同比2.00-4-20-11.50-10100-151.0-15-2050.5-25-30-300.0资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wnd,天风证券研究所图3：商品房销售金额及累计同比图4：商品房销售金额及当月同比☐商品房销售额当月值一当月同比商品房销售额累计同比2.010131.500-101.0-10-20-2070.52-30-3000.040은888883资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wind,天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES图5：商品房销售待售面积及去化周期图6：商品房销售当月均价及当月同比)■当月商品房销售均价一当月同比14,00080,0003512,00060.00010,0008,00040.0002106,00020.0004.00052,00000680-20资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wnd,天风证券研究所投资端：投资与销售增速背高24年前3月，全国房地产开发投资2.21万亿元，同比-9.5%，累计增速较2月下滑0.5pct。我们以为，销售修复背景下，投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势，收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来，成交增速与新盘推货供给增速高度契合，反映存量去化压力下，优质供给是响销售放量的关健，而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑，或造成下半年供货“量质双淡”，也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。24年前3月，房屋新开工面积17283万平方米，同比-27.8%，累计降幅较2月收窄19pct,参考20-23年走势势，今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米，同比-20.7%，累计降幅较2月扩大0.5pct。自22年8月“保交楼”提出后的一年，竣工同比增速持续回升，但23年8月后再次呈现下滑趋势，说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现，今年年内峻工增速或继续走弱。图7：房地产开发投资完成额及累计同比图8：房地产开发投资完成额及当月同比万亿)房地产开发投当月完成颜1501.5051.01050.510-25-120.0202资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wind,天风证券研究所图9：房屋新开工面积及累计同比图10：房屋新开工面积及当月同比—当月同比15房座新开工而积累计同比01.510-100-201.0-10-20-28-30-300.5-50500.0请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明行业报告引行业研究周报天风证券TF SECURITIES资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wind,天风证券研究所图11：房屋施工面积及累计同比100r 080-24640-100-128资料来源：Wind,天风证券研究所图12：房屋竣工面积及累计同比比图13：商房屋竣面积及当月同比60192019211920191873374081002-609-10-20152-200361-400-30资料来源：wind,天风证券研究所资料来源：Wnd,天风证券研究所融资端：资金来源的结构性变化24年前3月，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比-26.0%，累计降幅较2月扩大1.9ct。其中，国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力，主要或得益于融资协调机制等信贷端利好；定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于销售仍在承压。从到位资金各分项占比看，24年前3月，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%，较去年同期分别+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。我们认为，到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化，也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险，房企或更倾向于情备子弹、侧重存量去化，继续等待更明确的市场底。图14：房地产开发到位资金及累计同比图15：房地产开发到位资金及当月同比一房地产开发黄金来源合计累计额(0房地产开发黄金来源合计当月额20房地产开发黄金来源合计累计同比3当月同比150-102-10-10-15-1R-20-22-21-205-25-30-300408资料来源：Wind,天风证券研究所资料来源：Wind,天风证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明5