广发证券跟踪分析引房地产GF SECURITIES证券研究报告房地产行业24年3月行业月报行业评级买入前次评级买入景气度低位，多渠道提振需求报告日期2024-04-28核心观，点：相对市场表现●政策环境综述：降低购房门槛，多渠道提振需求。近期地方政策出台频10%次有所放缓，全国累计四限政策力度指数本轮周期已累计下降51%，02240424月均下降45,3月单月下降3,4月前19天下降11,3月以来杭州、20%福州、长沙、厦门等多个二线放松四限，北京取消对离婚购房的限制，30%多地取消首套房贷利率下限，24年以来至少24城已宣布阶段性取消一沪深300首套房贷利率下限，购房门槛进一步降低。郑州提出了国企收购旧房作保租房的“以旧换新”新模式，该模式将“支持改善性需求”与“保障房筹建”两大任务相结合，资金使用效率提升，有助于提振地产需求。分析师：郭镇●成交市场综述：量价齐映，成交低位。根据统计局数据，24年3月全SAC执证号：S0260514080003国商品房销售金额1.08万亿元，同比下降25.9%，降幅较1-2月收窄SFC CE No.BNN9063.4pct,市场成交仍较低迷，但景气度并未再明显下滑。24Q1成交规021-38003639模相当于15-16年水平，较23Q4成交水平有所回升，23Q4与2008guoz@gf.com.cn年成交水平相当，3月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为分析师：84%,环比下降4pct,二手房价格该比例99%，环比上升1pct,房价SAC执证号：S0260513090001下跌比例处于高位，新房成交整体呈现量价齐跌态势。推盘方面，22021-38003642城商品房推盘3月同比下降31%，年内推盘意愿仍不足，lejiadong@gf.com.cn土地市场综述：成变规棋低位，核心城市热度较稳。据中指院数据，24分析师：年3月全国600城商住用地出让金1418亿元，同比下降24.8%，降SAC执证号：S0260520070009幅环比收窄3.6pct,非22城610亿元，同比下降37.9%，降幅环比扩021-38003638大9.6pct,土地出让规模低位，整体成交热度较差，核心城市热度相对xingshen@gf.com.cn稳定，供需比来看，24年3月全国600城商住用地单月供需比为1.21，分析师：环比下降0.77，受核心城市成交占比回升影响，去化水平有所提升，SAC执证号：S0260522070007开发授资市场综述：开工持续低于铺售，投资下滑。根据统计局数据，021-380036373月全国商品房新开工面积7854万方，同比下降25.4%，新开工规模xiemiao@gf.com.cn持续小于销售，3月全国商品房竣工面积0.49亿平，同比下降21.7%，分析师：李怡慧竣工表现回落，3月全国商品房开发投资颜1.02万亿元，同比下降SAC执证号：S026052404000110.1%,降幅较1-2月扩大1.1pct,投资持续下滑。021-380036363月房企到位资金9496亿元，同比下降29.0%，降幅较1-2月扩大4.9pct,3月供给端融资同比下滑11.6%，降幅较1-2月收窄1.9pct,需求端回款同比下降40.6%，降幅较1-2月扩大7.4pct,受销售低迷影响，需求端回款仍较弱，对到位资金拖累较大，·风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少，供给侧改苹下行业出清，对于市场情绪产生扰动。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/33广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产重点公司估值和财务分析表合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA☒)ROE货币评(元段)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002.Z人民币6.872024/3/10买入18.311.361.446.24.44.34.16.1%6.1%招商蛇口001979.S2人民币8.272024/3/19买入13.820.650.9411.98.812.58.35.3%6.6%新城控股601155.SH人民币9.112023/4/11买入21.941.551.7727.95.15.96.35.6%6.0%金地集团600383.SH人民币3.392023/9/21买入11.561.081.0917.23.16.611.57.0%6.6%600153.SH人民币10.002024/2/1买入15.544.332.002.35.03.92.817.9%7.7%600325.SH人民币6.262023/10/12买入13.651.241418.24.211.7%11.8%滨江集团002244.SZ人民币6.422024/1/4买入14.021.443.52.015.8%15.9%新湖中宝600208.SH人民币2.072022/5/5买入3.5431.96.1%6.4%000402.SZ人民币2.842022/4/14买入10.394.2%4.4%600376.SH人民币2.442023/5/3买入5.840.132018.31.2%2.8%02202.HK港币4.162024/3/10买入16.9716.1%6.1%中国海外发展00688.HK港币13.962023/10/26买入25.872605.17.4%7.9%00081.HK港币1.652023/8/30买入5.350.9810823141.61.610.4%10.3%集团00123.HK港币4.402024/128买入10.370.830.895.04.52.02.36.0%6.1%万物云02602.HK港币19.142023/8/25买入59.791.742.1110.5833.52.011.6%12.8%保利物业06049.HK港币29.502023/8/23买入66.832.543.0910.7878.67.316.1%17.1%招商积余001914.SZ人民币10.122024/3/19买入13.580.690.8514.611.99.66.27.5%8.6%绿城服务02869.HK港币3.332023/8/28买入6.090.220.2815.910.67.46.19.6%11.5%绿城管理控殷09979.HK港币6.492024/3/29买入9.980.480.6112.29.78.16.323.4%26.1%数据来源：Mnd、广发证券发展研究中心备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的：(2)A殿标的合理价值货币单位为人民币，港殿标的（万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控殿)合理价值货币单位为港币：(3)A殿及港殿标的EPS货币单位均为人民币：(4)表中估值指标按服最新收盘价计算：(5)万科A、万科企业、招商蛇口、新城控殿、金地集团、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、万物云、保利物业、招商积余、绿城服务、绿城管理控藏已公布2023年年报。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/33G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产目录索引一、政策环境综述：降低购房门槛，多渠道提振需求6(一)政策专题分述：多个二线放松四限，北京取消对离婚购房限制6(二)政策专题分述：多地取消首套房贷利率下限，购房门槛进一步降低8(三)政策专题分述：郑州试点收购类以旧换新，提振地产需求9二、成交市场综述：量价齐跌，成交低位.12(一)总体成交市场分述：量价齐跌，成交低位…(二)推盘情况：推盘降幅小于销售，去化周期高位18三、土地市场综述：成交规模低位，核心城市热度较稳21(一)总体市场综述：景气度低位徘徊，成交溢价率有所提升21(二)各类市场分述：核心城市热度相对稳定23四、开发投资市场综述：开工持续低于销售，投资下滑.27五、融资市场综述：到位资金持续下滑，需求端拖累大…29六、投资建议.3131识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/33广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图表索引图1：地方政策出台频率（次）一览(2010.01.01-2024.04.19).6图2：全国四限累计政策力度指数(2010.01.01-2024.04.19).6图3：1416年全国四限累计政策力度.7图4：23年以来四限累计政策力度（裁至24.04.19).7图5：首二套房贷利率9图6：以旧换新”主要政策脉络.10图7：平台收购保障房类“以旧换新”模式（郑州模式）.10图8：全国商品房销售金额（亿元）及增速.13图9：全国住宅及非住宅销售金额增速13图10：全国住宅及非住宅销售金额（亿元）及增速(%)13图11：全国商品房销售面积（万方）及增速.14图12：全国商品房及54城新房成交面积增速.14图13：14城二手房成交面积（万方）及增速.14图14：全国住宅及非住宅销售面积增速.…14图15：全国住宅及非住宅销售面积（万方）及增速(%).15图16：全国商品房分线销售面积增速(%).15图17：全国商品房分区域销售面积增速(%).15图18：70城环比下跌或持平数量占比.17图19：70大中城市新房房价分线同比(%)17图20：327城二手房房价分线同比(%).17图21：22城商品房推盘面积（万方）及增速…18图22：22城商品房及25城住宅批售比18图23：22城商品房库存面积（万方）及去化周期.19图24：全国住宅中期库存（亿平）及去化周期.19图25：分线城市去化周期（月）变动趋势19图26：全国住宅及非住宅开工面积/销售面积….19图27：600城商住用地出让金、财政部土地出让收入及同比.21图28：600城及非22城商住用地出让金单月同比.…22图29：600城及非22城商住用地成交面积及同比.………22图30：600城及非22城供需比.23图31：600城商住用地楼面价及溢价率…23图32：分类型商住用地出让金同比贡献24图33：分类型商住用地供需比…24图34：分类型商住用地楼面价（元/平）…25图35：分类型商住用地溢价率.25图36：600城商住用地2024年3月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分图37：全国商品房新开工面积（万方)及增速28图38：全国商品房竣工面积（万方）及增速.28识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/33G广发证券GF SECURITIES跟踪分析引房地产图39：全国商品房施工面积（亿平米）及增速28图40：全国商品房累计停工面积及当期净停工面积…28图41：全国商品房投资规模（亿元）及增速.29图42：全国商品房住宅、非住宅投资规模增速29图43：全国房地产企业到位资金规模（亿元）及增速.30图44：销售金额、投资规模、到位资金增速…30图45：房地产开发企业资金来源分类占比30图46：各来源房企到位资金规模增速.30表1：24年3月以来各地四限政策汇总7表2：平台收购保障房类以旧换新”模式…11表3：统计局数据口径变化对比.12表4：全国及各区域房地产销售情况..16表5：70大中城市房价指数分线环比变化.17表6：跟踪城市房地产成交面积信息表.19表7：主要省、市、区土地市场情况.26表8：全国房地产投资规模（亿元）及各维度拆分29表9：房地产开发企业到位资金（亿元)及拆分情况30表10：广发地产小组股票推荐及建议关注名单.31识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/33